Avantages des SCPI : Société Civile de Placement Immobilier

SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) pour une personne morale (une société)

L’investissement dans des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une solution accessible pour les personnes physiques (retrouvez notre premier article ICI) mais également pour les personnes morales, c’est à dire les sociétés.

Pour rappel, une SCPI est une société civile de placement immobilier qui a comme objectif d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif. La société émet des parts que des investisseurs achètent ; ils deviennent associés et perçoivent de ce fait une fraction des loyers.

La SCPI peut acquérir et gérer un patrimoine immobilier spécialisé, par exemple dans un domaine comme la santé, l’hôtellerie ou les bureaux ; tout comme ses actifs peuvent être plus vastes et donc, plus diversifiés.

L’investissement dans des parts de SCPI comme outil de gestion de trésorerie

La souscription de parts de SCPI se révèle être une stratégie pertinente concernant la gestion de la trésorerie d’une entreprise. Le souscripteur peut la encore affiner sa stratégie d’investissement en choisissant la modalité de sa souscription :

• L'achat en pleine propriété des parts,

Ou bien d’utiliser la technique du démembrement :

• L'acquisition de l’usufruit uniquement par la personne morale,
• Et se réserver la nue-propriété pour lui, en tant que personne physique,

Démembrer la propriété des parts entre la personne morale (usufruit) et le chef d’entreprise, personne physique (nue-propriété) : intérêt de la stratégie ?

L’intérêt pour l’usufruitier ?

L’acquisition de l’usufruit pour la personne morale lui permet de percevoir des loyers (qui sont calculé la pleine propriété de la part) durant toute la durée du démembrement. La durée du démembrement est prévue lors de la souscription. Acquérir uniquement l’usufruit lui permet également d’acheter la part moins chère : le prix sera réparti entre l’usufruitier (lui) et le nu-propriétaire, selon une clef de répartition généralement définie par la société de gestion.

A la fin de la période de démembrement, l’usufruit s’éteint pour rejoindre les mains du nu-propriétaire qui, pendant cette période donnée, n’aura eu que la nue-propriété des parts c’est à dire qu’il n’aura pas perçu les loyers.

Quel prix pour la part démembrée ?

Lorsque l’acquisition des parts se fait via un démembrement, le prix de la part lui-même est ventilé entre l’usufruit et la nue-propriété. Par exemple sur 10 ans, une nue-propriété peut être estimée à environ 65%/70% de la valeur de la part, alors que l’usufruit aura une valeur entre 30% et 35%.

Ces données ne sont pas figées et sont généralement communiquées par les différentes sociétés de gestion.

L'intérêt pour le nu-propriétaire ?

Concernant le nu-propriétaire, cette stratégie lui permet d’acquérir des parts avec un prix décoté et de ne pas percevoir les loyers pendant plusieurs années (et donc, de ne pas augmenter sa fiscalité).

A la fin du démembrement, il devient plein propriétaire des parts, perçoit les loyers et peut alors décider de :

• Conserver les parts s’il a besoin de revenus complémentaires,
• Donner les parts, par exemple à ses enfants, s’ils ont besoin de revenus,
• Vendre ses parts et bénéficier d’une éventuelle plus-value,

L’achat en pleine-propriété des parts pour la société :

La société -personne morale- peut également décider de ne pas recourir au démembrement et d’acheter directement la pleine propriété des parts. Elle perçoit alors directement les loyers et bénéficie également des revalorisations du prix de la part suivant la trajectoire de la SCPI.

• Diversification des actifs de la société,
• Flux réguliers, imposables à l’Impôt sur les Sociétés,
• Amortissement des parts,