Société Civile Immobilière SCI et résidence principale : avantages et inconvénients pour protéger votre entourage

Définitions de la Société Civile Immobilière (SCI) et de la Résidence Principale

Une Société Civile Immobilière (SCI)

Une Société Civile Immobilière​ ou SCI est une société civile dont l’objet est principalement immobilier. L’activité de la SCI ne peut donc pas avoir un objet commercial. La SCI doit être composée d'au moins deux associés.

La loi du 13 juillet 1967 distingue deux activités civiles immobilières ; l’achat de terrains en vue de leur revente après construction et la location d’immeubles.

La Résidence Principale

Une résidence principale est définie comme le lieu où une personne réside effectivement et habituellement. C’est le lieu où se situe le centre de ses intérêts professionnels et matériels. De ce fait, on ne peut détenir plusieurs résidences principales.

Les avantages à détenir sa résidence par le biais d’une SCI :

La SCI (Société Civile Immobilière) est une forme juridique très avantageuse pour l’acquisition d’une résidence principale. Elle permet notamment d’éviter les droits de mutation à l’achat, de bénéficier de régimes fiscaux intéressants et de faciliter la transmission du patrimoine à ses héritiers.

L’organisation en société permet de :

• Faciliter la transmission du logement
• Éviter l’indivision

Faciliter la transmission du logement grâce à la SCI

La mise en société du logement permet de pouvoir donner, à ses enfants par exemple, des parts en franchise d’impôt de celle-ci, en profitant des abattements qui se renouvellent tous les 15 ans. Il est également possible d’effectuer une donation-partage des parts sociales (la donation-partage n’est possible que lorsqu’il existe une répartition des biens du donateur, lorsque le logement est détenu en direct, ce partage n’est pas possible puisque l’immeuble ne représente qu’une unité, qu’un seul bien). Démembrer les parts de la société détenant le logement permet également d’anticiper sa transmission tout en maîtrisant le coût de l’opération (voir notre article sur le démembrement).

Éviter l'indivision grâce à la Société Civile Immobilière  

L’indivision est définie comme la situation dans laquelle se trouve plusieurs personnes propriétaires d’un même bien et ayant des droits de même nature sur celui-ci.
L’indivision nécessite une très bonne entente entre les indivisaires : chaque indivisaire peut demander le terme de l’indivision et donc provoquer la vente forcée du bien.

Article 815 du Code Civil 

« Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention. »

La résidence principale, une notion protégée par le droit civil… lorsqu’elle est détenue en direct 

Le législateur considère la résidence principale comme le cadre de vie du couple et de ce fait, le protège par des droits issus des régimes matrimoniaux comme des droits issus de la matière successorale.

Cette protection en faveur du « logement familial » n’est possible que lorsque la résidence principale est détenue en direct, et non par le biais d’une SCI !

LA PROTECTION DU LOGEMENT FAMILIAL DE L’ARTICLE 215 DU CODE CIVIL 

Le conjoint non associé et non titulaire d’un bail ne bénéficiera d’aucune protection si le conjoint décide de vendre le logement ou de l’expulser. L’article 215 alinéa 3 du Code Civil ne s’applique pas lorsque le logement est détenu par le biais d’une SCI.

« Les époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni. (…) »

LA PROTECTION DU CADRE DE VIE DU CONJOINT : MARIAGE & SUCCESSION

L’idée essentielle du législateur est de maintenir le cadre de vie du conjoint survivant et donc, in fine, de protéger le logement familial.

Les droits au logement du conjoint survivant sont de deux types : le droit temporaire au logement (nature matrimoniale) et le droit viager au logement (nature successorale).

• Le droit temporaire au logement, d’ordre public (il n’est pas possible d’en priver son conjoint), permet au conjoint survivant de rester dans le logement pour une durée de 1 an. Il s’applique de plein droit c’est à dire qu’il n’y a aucune formalité à accomplir.
• Le droit viager au logement permet au conjoint survivant de rester durant toute sa vie dans le logement familial. Ce droit s’impute aux droits successoraux de celui-ci.

En l’absence de bail entre l’un des deux époux associés et la SCI, ces deux droits ne pourront s’appliquer : lors du décès, ce sont les parts et non le logement qui entrent dans la succession.

L’ABATTEMENT DE 30 % - dans le cadre de l'impôt sur la Fortune immobilière (IFI)

La résidence principale, soumise à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) bénéficie d’un abattement de 30% de sa valeur vénale. Cet abattement n’est seulement applicable que lorsque la résidence principale est détenue en direct.

Dans une QPC du 17 janvier 2020, le Conseil constitutionnel a exclu toute possibilité d’appliquer cet abattement de 30% à la résidence principale détenue par le biais d’une société.

L’EXONERATION DE LA PLUS-VALUE

La plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale et de ses dépendances immédiates (pour plus de détails voir Résidence principale et plus value immobilière) et nécessaires est totalement exonérée lorsque la détention est directe.

En cas de détention par le biais d’une société, il est possible de perdre cet avantage ;

• Lorsque le logement est détenu par une SCI à l’IR et que le logement est mis à disposition à titre gratuit à un des associés qui en fait sa résidence principale : la plus-value sera exonérée en cas de vente de la résidence principale ou de la vente des parts de l’associé. Attention : s’il y a plusieurs associés, l’exonération de la plus-value ne concerne que la quote-part de plus-value de l’associé occupant effectivement le logement au titre de résidence principale (exonération partielle).
• Lorsque le bien est détenu par une SCI à l’IS, l’exonération de la plus-value ne sera pas applicable. C’est également le régime des plus-value professionnelles qui viendra s’appliquer.

LES CAS DE DÉBLOCAGES ANTICIPÉES DE CERTAINS PRODUITS 

L’achat de la résidence principale par le biais d’une SCI ne permet pas, d’après la doctrine, d’utiliser le déblocage des sommes issus de l’épargne retraite (PERP, PEL, PER).

LA PROTECTION DU CADRE DE VIE DE L’ENTREPREUNEUR

La résidence principale de l’entrepreneur est protégée par le législateur avec l’article L 526-1 du Code de Commerce. S’il choisit de détenir son logement par le biais d’une SCI il va perdre la protection de cet article : l’insaisissabilité de son logement, ce qui peut être très préjudiciable.