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Quels sont les avantages et les inconvénients à détenir sa résidence principale par le biais d’une SCI ?
Lors de l’achat de la résidence principale se pose -souvent- la question de son moyen de détention : en direct, par le biais d’une SCI, en indivision ou bien par adjonction d’un pacte tontinier.
La détention de la résidence principale par le biais d’une SCI est une question fréquemment posée par nos clients. Le choix de l’une ou l’autre des techniques engendre des avantages, des inconvénients ainsi que des points de vigilance.
Définitions de la Société Civile Immobilière (SCI) et de la Résidence Principale
Une Société Civile Immobilière (SCI)
Une Société Civile Immobilière ou SCI est une société civile dont l’objet est principalement immobilier. L’activité de la SCI ne peut donc pas avoir un objet commercial.
La loi du 13 juillet 1967 distingue deux activités civiles immobilières ; l’achat de terrains en vue de leur revente après construction et la location d’immeubles.
La Résidence Principale
Une résidence principale est définie comme le lieu où une personne réside effectivement et habituellement. C’est le lieu où se situe le centre de ses intérêts professionnels et matériels. De ce fait, on ne peut détenir plusieurs résidences principales.
Les avantages à détenir sa résidence par le biais d’une SCI :
L’organisation en société permet de :- Faciliter la transmission du logement
- Éviter l’indivision
Faciliter la transmission du logement grâce à la SCI
La mise en société du logement permet de pouvoir donner, à ses enfants par exemple, des parts en franchise d’impôt de celle-ci, en profitant des abattements qui se renouvellent tous les 15 ans.
Il est également possible d’effectuer une donation-partage des parts sociales (la donation-partage n’est possible que lorsqu’il existe une répartition des biens du donateur, lorsque le logement est détenu en direct, ce partage n’est pas possible puisque l’immeuble ne représente qu’une unité, qu’un seul bien).
Démembrer les parts de la société détenant le logement permet également d’anticiper sa transmission tout en maitrisant le coût de l’opération (voir notre article sur le démembrement).
Éviter l'indivision grâce à la Société Civile Immobilière
L’indivision est définie comme la situation dans laquelle se trouve plusieurs personnes propriétaires d’un même bien et ayant des droits de même nature sur celui-ci.
L’indivision nécessite une très bonne entente entre les indivisaires : chaque indivisaire peut demander le terme de l’indivision et donc provoquer la vente forcée du bien.
L’indivision nécessite une très bonne entente entre les indivisaires : chaque indivisaire peut demander le terme de l’indivision et donc provoquer la vente forcée du bien.
Article 815 du Code Civil
« Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention. »Opter pour une Société Civile Immobilière ou SCI permet d’organiser la gestion de la société avec la rédaction des statuts et la nomination d’un gérant.
Les parts sociales pourront être cédées par les héritiers souhaitant « quitter le navire » sans entrainer la vente forcée du bien.
Les parts sociales pourront être cédées par les héritiers souhaitant « quitter le navire » sans entrainer la vente forcée du bien.