Structuration immobilière

VOTRE PREMIER (OU NOUVEL) INVESTISSEMENT IMMOBILIER : 

Le Cabinet Alter Finance accompagne les personnes désireuses de créer ou de développer leur patrimoine immobilier en leur proposant un accompagne sur-mesure. 

Au préalable de tout investissement il est nécessaire de soulever plusieurs questions essentielles :

Votre capacité d’emprunt 

Si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale et que vous remboursez un crédit, combien d’euros supplémentaires pouvez-vous emprunter et à quel coût ?

Le cabinet Alter Finances, avec ses partenaires, pourront calculer le montant que vous pouvez emprunter et les conditions de cet emprunt (taux, durée, garanties, apport nécessaire etc). 

Immobilier défiscalisant ou non ?

Peut-être souhaitez-vous investir dans de l’immobilier défiscalisant permettant ainsi une maîtrise (temporaire) de votre imposition ? Ou bien la défiscalisation n’est pas votre principale préoccupation dans le cadre de cet investissement ? 

Suivant votre situation et vos objectifs, nous vous accompagnons dans la sélection et dans la mise en place de cet investissement, en vous mettant en évidence les avantages mais également les inconvénients. Nos relations avec nos clients étant amenées à devenir durable, nous privilégions toujours l'accompagnement sur le long terme, en vous délivrant un conseil indépendant. 

Investir localement à Bordeaux ou hors département ?

Suivant la localisation que vous souhaitez privilégier pour votre investissement, nous serons en mesure de vous aiguiller pour réaliser au mieux votre projet. 

Quel sera votre degré d’implication dans ce projet immobilier ?

Recourir à un promoteur ?

Même si ces solutions sont peu connues du grand public, vous pouvez faire votre propre programme de déficit foncier ou bien d’investissement Pinel. Bien entendu, ce type d’investissement va vous demander du temps et une grande disponibilité : c’est pour cela que ces investissements “home made” sont à la marge et qu’il est plus facile de recourir à un promoteur pour investir dans un déficit foncier ou un Pinel avec un programme “clef en main”.

Quel type de gestion ?

Suivant l’implication personnelle que vous souhaitez mettre dans ce projet, nous pouvons prendre le relais : rédaction des baux, déclaration de vos revenus locatifs, collaboration avec l’expert-comptable etc. Le but est de vous accompagner au plus près de vos besoins réels. 

Location nue ou location meublée ?

Après avoir étudié le financement et l’acquisition du bien, se pose la question du type de location que vous allez pouvoir mettre en place dans votre bien immobilier. Est alors soulevée la grande question du choix entre la location meublée et la location nue. Il n’existe pas de réponse universelle pour trancher entre ces deux modes de location : nous saurons vous aiguiller en faisant ressortir les avantages et les inconvénients de ces deux types de location, tout en l’appliquant à votre situation personnelle. En effet, suivant les choix pris plus haut et suivant les structures mises en place, vous n’aurez pas forcément le choix du type de location (par exemple, si vous décidez de recourir au dispositif Pinel, la location nue s’imposera à vous dans un premier temps).

L’expertise de notre cabinet de gestion de patrimoine à Bordeaux

Le cabinet Alter Finances vous accompagne dans la globalité de votre projet immobilier, de l’esquisse de ce projet à la réalisation complète, ainsi que dans les formalités administratives (rédaction des baux, déclarations fiscales et administratives etc). N’hésitez plus et faites vous accompagner par des professionnels sur ces questions immobilières !

Attention : chaque projet immobilier doit être étudié avec précision pour qu’ils ne viennent pas bloquer vos projets futurs (comme un achat d’une nouvelle résidence principale avec un besoin de financement par exemple) et doit pouvoir s’adapter à vos attentes à court, moyen et long terme. 

RESTRUCTURATION ET OPTIMISATION DE VOTRE PATRIMOINE IMMOBILIER ACTUEL 

Cette mission concerne plus particulièrement les personnes disposant déjà d’un patrimoine immobilier existant et qui souhaite l’optimiser de façon globale, pour le rendre plus efficient. 

Nous intervenons pour répondre à plusieurs problématiques : 

• La maîtrise de vos revenus locatifs : vous pouvez disposer de plusieurs biens, générant des revenus fonciers ou des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) : il est nécessaire d’optimiser ces flux en recourant à certains arbitrages (régime réel ou régime micro, révision loyers et charges, recours à un expert-comptable, changement de régime de location...). In fine maîtriser ces revenus locatifs revient à maîtriser la fiscalité afférente à ce patrimoine.
• Articulation d’un nouveau projet immobilier avec votre patrimoine existant : incidence, points de vigilance au travers du prisme du droit civil, fiscal et social. 
• Anticipation de la transmission de votre patrimoine : dès le départ de votre investissement ou au fil du temps, nous intervenons pour optimiser et vous donner les clefs des différents moyens dont vous disposez pour transmettre efficacement votre patrimoine immobilier. 

LES STRUCTURES DE PORTAGE D’ACTIF - Les subtilités de l’investissement immobilier

L’investissement immobilier regorge de subtilités, plus ou moins complexes et accessibles, permettant en premier lieu l’optimisation du dit patrimoine. 

L'investissement via une SCI

La SCI est l’une des formes de société la plus connue du grand public, et bon nombre d’individu souhaite créer une SCI pour leurs investissements immobiliers. Cependant, le recours à une SCI est loin d’être automatique (et efficient). 

Pour rappel, une SCI est une Société Civile à prépondérance immobilière dont l’objet civil est principalement immobilier. Nous vous conseillons la lecture de notre article sur la détention de sa résidence principale par une SCI ici : https://alter-finances.com/societe-civile-immobiliere-et-residence-principale.html

Les points de vigilance : 

• La création d’une SCI engendre des coûts (formalités administratives, publicité, recours à un expert-comptable),
• Il est nécessaire de se faire accompagner pour la rédaction des statuts, afin de faire valider les clauses écrites par un professionnel du droit,
• Une SCI demande du temps de gestion (assemblée générale, comptabilité) et le recours à un expert-comptable peut être nécessaire (=coût supplémentaire),
• Une SCI est une société civile : il n’est pas possible de faire de la location meublée dans une SCI puisque c’est une activité par nature commerciale, 
• Une SCI (à l’IR) est fiscalement transparente : ce sont les associés qui seront redevables de l’impôt (catégorie des revenus fonciers),

 Ainsi, le recours à une SCI n’est pas opportun dans toutes les situations. Alter Finances saura vous aiguiller vers la SCI si ce mode de détention est adapté et opportun dans votre situation.

L’investissement via une SARL de famille :

La SARL (Société A Responsabilité Limitée) peut prendre la qualification “de famille” lorsqu’elle est formée entre parents en ligne directe, entre frère et sœur ou bien entre conjoints et partenaires de pacs. La raison principale du recours à la SARL de Famille est qu’elle permet d’opter pour le régime fiscal de l’Impôt sur les Revenus, sans limitation de durée. 

Tout comme la SCI, le recours à la SARL de famille pour l’exercice de votre activité immobilière doit être étudié avec précision par le biais d’un prisme mêlant fiscal, social et comptable. Les statuts doivent obligatoirement être rédigés avec soin pour éviter tout blocages ultérieurs, la situation familiale des associés doit également être prise en compte (court terme mais également long terme) pour confirmer que la création de la SARL sera un atout plutôt qu’un poids au fils des années. Une telle décision (la mise en société de votre activité locative) aura des impacts importants dans la construction et la gestion patrimoniale des patrimoines des associés. 

La vente à soi-même ou OBO (Owner Buy Out) :

La littérature autour de la vente à soi-même est florissante sur internet, vantant les innombrables avantages de cette stratégie. Pourtant, les avantages concrets de cette stratégie complexe ne sont pas forcément au rendez-vous...

Le principe de l’OBO est, pour une personne physique, de vendre un bien immobilier (qui lui appartient en propre) à une société (par exemple une SCI) dont il est associé majoritaire. Ainsi, en contrepartie de la vente du bien à la société, le vendeur encaisse personnellement le prix de vente (et c’est la Société, par exemple la SCI, qui contracte un emprunt pour acheter le bien). 

Ce que ne dit pas ce schéma est qu’il est nécessaire de chiffrer le réel avantage de cette stratégie patrimoniale complexe en prenant en compte : les frais de création et de gestion de la société nouvellement créée, le coût de l’emprunt (qui ne correspond pas uniquement au taux accordé par la banque : taux, garanties, assurances), les frais d’actes, les potentielles plus-values. Ne pas oublier également que l’ancien propriétaire en propre renonce à la perception des loyers en direct (et donc cela représente une source en moins de potentiels revenus complémentaires). 

Il est nécessaire d’analyser précisément la situation avant de mettre en place une vente à soi-même. De plus, cette stratégie intéresse particulièrement la jurisprudence et l’administration fiscale : attention à l’abus de droit.