Dispositif PINEL : Investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt

Dispositif PINEL : Investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt

L’investissement en PINEL répond à plusieurs objectifs :

• Réaliser un investissement immobilier locatif,
• Réduire son imposition,
• Préparer sa retraite,
• Percevoir des revenus complémentaires,

Pourquoi avoir créé le dispositif PINEL ?

Le dispositif PINEL, issu de la loi de finances 2015, encourage l’investissement dans l’immobilier locatif et la construction de logement dans les zones tendues (c’est-à-dire les zones où la demande dépasse l’offre) en proposant des logements intermédiaires. Le prix de ces logements se situe entre les logements sociaux et le marché classique immobilier : ils répondent aux besoins des classes moyennes qui ont besoin de se loger au plus près des bassins d’emplois.

Quelles sont les villes concernées par le dispositif PINEL ?

Les communes éligibles au dispositif PINEL sont celles qui présentent un déséquilibre entre l’offre et la demande. On retrouve la ville de Paris et sa banlieue, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier ou encore Bordeaux, Toulouse etc.

Quels sont les immeubles concernés par le dispositif PINEL ?

Les logements neufs, les VEFA, les immeubles à réhabiliter ou réhabilités. Attention, depuis le 1er janvier 2021 la réduction PINEL est limitée aux bâtiments d’habitation collectifs.

Le dispositif PINEL permet :

• D’obtenir une réduction d’impôt,
• Est limité à un investissement de 300 000€/an et par foyer fiscal et à 2 logements par an,
• Avec un engagement de location et de conservation de 6 ou 9 ans,

Vous pouvez utiliser le simulateur disponible au lien suivant pour tester l’éligibilité de votre commune au dispositif : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151

Quelles sont les conditions pour bénéficier de l’avantage fiscal de la Loi PINEL ?

• La localisation du bien : pour bénéficier du dispositif PINEL le logement doit être situé dans une ville éligible.
• Le niveau de performance énergétique du logement : il est nécessaire de respecter certaines conditions qui sont relatives à la réglementation thermique. Selon que le logement est neuf, ancien ; suivant la date du permis de construire ou en cas de VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement) les règles d’appréciation de la performance énergétique du logement sont différentes.
• L’engagement de location : le logement doit être loué nu et doit constituer la résidence principale du locataire. Depuis 2015, il est possible de le louer à un ascendant ou à un descendant si celui si n’est pas rattaché au foyer fiscal du propriétaire du logement (par exemple un enfant faisant des études). Le logement doit être donné en location dans les 12 mois qui suivent la date d’acquisition ou la date d’achèvement des travaux ou encore la date d’achèvement du logement.
• L’engagement de conservation : l’engagement initial est de 6 ou 9 ans (sur option). Lorsque le contribuable s’engage au départ sur 6 ans, il est renouvelable 3 ans une fois. Si l’engagement initial était de 9 ans, il est renouvelable 3 ans, uniquement. L’engagement maximum est donc de 12 ans.
• L’encadrement du prix du loyer : le loyer d’un logement PINEL ne doit pas dépasser un plafond, fixé annuellement par décret. Le plafond est exprimé en m2 et dépend de la surface habitable du logement et de la zone dans laquelle est situé le bien. Ce plafond doit être respecté durant la totalité de l’engagement de location (entre 6 et 12 ans). Vous pouvez accéder à un simulateur concernant le plafonnement des loyers : https://www.cohesion-territoires.gouv.fr/dispositif-pinel#e2
• Des conditions liées au locataire : depuis 2015, il est possible de louer le bien à un membre de sa famille (sous condition d’être détaché du foyer fiscal). Pour avoir accès à un logement « PINEL » il est nécessaire que les ressources du locataire ne dépassent pas un certain plafond. Les ressources du locataire correspondent à son revenu fiscal de référence (montant écrit sur l’avis d’imposition). Le RFR pris en compte est celui de l’année N-2 précédant la signature du bail. Si le locataire, au cours du bail, dépasse le plafond autorisé, cela ne remettra pas en cause l’avantage fiscal. Les plafonds dépendent également du lieu de situation du logement, et de la composition du foyer du locataire (personne seule, couple, avec personnes à charge).

Quels sont les obligations déclaratives et les points de vigilance ?

Le dispositif Pinel, comme tout investissement défiscalisant, suppose des obligations déclaratives rigoureuses afin que l’avantage fiscal ne puisse pas être remis en cause par l’administration fiscale.

L’année de la demande, il faudra communiquer à l’Administration fiscale l’engagement de location (2044 EB), la copie du bail, la copie de l’avis d’imposition du locataire en place dans le logement. Il est également nécessaire d’utiliser la déclaration 2042 afin de déclarer l’investissement réalisé.

Les revenus fonciers doivent être déclarés sur la déclaration 2044 (détails des recettes et des charges). Grâce à ces déclarations, l’Administration aura toutes les informations nécessaires concernant le logement (adresse, date d’acquisition, surface en m2, montant du loyer hors charges, durée de l’engagement de conservation) mais également les informations nécessaires concernant le locataire (identité, revenu fiscal de référence).

Comment calculer le montant de l’économie d’impôt de la Loi PINEL ?

Le contribuable peut effectuer au maximum 2 investissements par an, et cet avantage sera doublement plafonné : à 5 500€ par m2 et à 300 000€ par an (par foyer fiscal).

La réduction d’impôt est calculée par rapport au coût de revient. Le coût de revient comprend le prix d’acquisition du bien majoré des frais afférents à l’acquisition.

Le taux de réduction d’impôt applicable dépend de la durée de l’engagement de location :

• 12% pour un engagement de 6 ans
• 18% pour un engagement de 9 ans

Après cette période et lorsque le logement est toujours loué, il est possible d’obtenir une majoration de cette réduction quand le contribuable décide de prolonger son engagement initial :

• Si l’engagement était de 6 ans, et qu’il le renouvelle une première fois, le taux de réduction supplémentaire est de 6% du coût de revient pour 3 ans puis 3% pour les 3 années supplémentaires
• Si l’engagement était de 9 ans, la réduction d’impôt supplémentaire pour les 3 années suivantes est de 3%.

Cette réduction d’impôt vient en déduction sur le montant d’impôt sur les revenus à payer par le contribuable.

L’expertise de notre cabinet :

Attention au plafonnement des niches fiscales ! En effet le montant cumulé de certains avantages fiscaux ne peut plus dépasser un certain seuil, défini par le Code Général des impôts qui est de 10 000€. Concrètement, le total des avantages fiscaux ne peut pas procurer une diminution du montant de l’impôt supérieure à 10 000€. Le dispositif PINEL est éligible au plafonnement des niches fiscales. Attention aussi à la déclaration : Il est important d’apporter une grande rigueur à la déclaration des revenus fonciers issus du dispositif Pinel. Nos conseillers sont présents pour vous aider à effectuer votre déclaration. Il est également à noter que le dispositif Pinel ne permet pas une réduction des prélèvements sociaux (payables sur les revenus fonciers).