Dispositif DENORMANDIE : Investir dans l'immobilier ancien à rénover en bénéficiant d'une réduction fiscale

Dispositif DENORMANDIE : Investir dans l'immobilier ancien à rénover en bénéficiant d'une réduction fiscale

Du nom du ministre du Logement qui porte la loi, Julien DENORMANDIE, ce nouveau dispositif est destiné à l’investissement immobilier dans l’ancien. Il s’agit plus précisément d’une aide fiscale portant sur la totalité de l’acquisition et des travaux de rénovation effectués sur le bien immobilier situé dans une ville éligible à ce dispositif.

Conçu en complément du dispositif PINEL pour le logement ancien à rénover, le but de ce mécanisme est de revitaliser les centres – villes des communes qui en ont le plus besoin, avec un parc de logements de qualité, permettant de réoxygéner les villes moyennes, tout en diminuant les conditions d’éligibilité, mais en conservant les avantages fiscaux de la loi PINEL.

Vos objectifs

• Investir dans l'immobilier
• Valoriser votre patrimoine
• Se constituer des revenus complémentaires

La loi de Finances 2019 a adopté le dispositif fiscal DENORMANDIE. Celui-ci encourage l’achat et la réalisation de travaux sur des biens immobiliers anciens dans le centre-ville des villes moyennes en permettant aux investisseurs de bénéficier d’une réduction de l’impôt sur le revenu.
 
Un décret est paru le 26 mars 2019 précisant les communes et les travaux éligibles au dispositif.

Pourquoi avoir créé le dispositif DENORMANDIE ?

Du nom du ministre du Logement qui porte la loi, Julien DENORMANDIE, ce nouveau dispositif est destiné à l’investissement immobilier dans l’ancien. Il s’agit plus précisément d’une aide fiscale portant sur la totalité de l’acquisition et des travaux de rénovation effectués sur le bien immobilier situé dans une ville éligible à ce dispositif.
 
Conçu en complément du dispositif PINEL pour le logement ancien à rénover, le but de ce mécanisme est de revitaliser les centres – villes des communes qui en ont le plus besoin, avec un parc de logements de qualité, permettant de réoxygéner les villes moyennes, tout en diminuant les conditions d’éligibilité, mais en conservant les avantages fiscaux de la loi PINEL.
 
En effet, contrairement à la loi Pinel dans l’ancien, le régime DENORMANDIE n’impose pas de faire des travaux de grande envergure, seul un quart du total de l’investissement doit être consacré aux travaux.
 
Il existe donc de nombreuses opportunités sur le marché immobilier tout en profitant :

• D'un prix d'acquisition attractif,
• Des taux d'intérêt de prêt toujours au plus bas

Quelles sont les villes concernées par ce dispositif ?

Près de 244 villes sont éligibles à ce dispositif parmi lesquelles les 222 villes du plan « Action cœur de ville » ainsi que certaines communes ayant signé une opération de revitalisation du territoire (ORT).

Nous vous rappelons ci-après les communes éligibles en Nouvelle – Aquitaine :

Angoulême (16)
Cognac (16)
Rochefort (17)
Saintes (17)
Bergerac (24)
Périgueux (24)
Libourne (33)
Dax (40)
Mont – de – Marsan (40)
Agen (47)
Marmande (47)
Tonneins (47)
Villeneuve – sur – Lot (47)
Bayonne (64)

Source : Ministère de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales

Quelles sont les conditions pour bénéficier de l'avantage fiscal ?

Vous pouvez bénéficier du dispositif DENORMANDIE dans les cas où :

• Vous achetez un bien à rénover dans un des centres-villes éligibles au dispositif.
• Vous souhaitez mettre un bien en location nue pour une longue durée (6, 9 ou 12 ans).
• Vous effectuez des travaux à hauteur de 25% du coût total de l’opération.

Les travaux doivent servir à :

• Améliorer la performance énergétique du logement (au moins 30%),
• OU représenter 2 types de travaux parmi les 5 suivants : Isolation des combles, Isolation des murs, Isolation des fenêtres, changement du mode de production d’eau chaude, changement de chaudière.

Le plafond des dépenses prises en charge est de 300 000 € et l’investisseur est limité à 2 opérations par an.

Les travaux doivent être facturés par une entreprise. Les travaux engagés pour améliorer la performance énergétique du logement seront tenus d’être effectués par un professionnel certifié RGE (Reconnu garant de l’environnement). Un diagnostic de performance énergétique devra être réalisé avant la rénovation, puis après les travaux, afin de fournir un justificatif auprès de l’administration fiscale.

 Quelles sont les modalités de la mise en location ?

• Les loyers pratiqués sont plafonnés afin de mettre sur le marché un parc immobilier ayant une offre de logements abordables.
• Le locataire devra lui aussi respecter des conditions de revenus et de ressources, selon la composition du ménage et en fonction de la zone à habiter, pour bénéficier du dispositif.
• Le logement devra également être la résidence principale du locataire, et ce dernier pourra être un ascendant ou descendant de l’investisseur, sous réserve qu’il ne fasse pas partie de son foyer fiscal.

Quel est le montant de l'économie d'impôt ?

L’avantage fiscal octroyé ici étant une réduction d’impôt, il est donc nécessaire que votre impôt soit supérieur à la réduction fiscale accordée pour profiter pleinement du dispositif.

Attention, une réduction d’impôt n’est pas un crédit d’impôt : il n’y a pas de compensation si le montant de la réduction est supérieur à celui de l’impôt dû.

La réduction d’impôt s’applique aux contribuables fiscalement domiciliés en France au moment de l’investissement ou de la rénovation.

Exemple :

Un particulier achète une maison dans le centre-ville de Libourne pour 150 000 euros. Il fait réaliser des travaux pour un montant de 50 000 €.

Le coût total de l’opération est de 200 000 €, dont 50 000 € de travaux. Ainsi, le montant des travaux représente bien 25% du coût total.

Ensuite, en fonction de la durée d’engagement de l’investisseur, son économie d’impôt pourra aller de 24 000 euros à 42 000 euros au total pour cet investissement.

Articulation avec les autres dispositifs, notamment le déficit foncier.

A ce jour, nous ne savons pas s'il est possible de se constituer un déficit foncier par le biais du dispositif DENORMANDIE.

Une réponse de l’administration fiscale au sujet de ce cumul permettrait d’éclaircir bon nombre de contribuables.

Quel avantage fiscal ?

Sur quelle assiette l'avantage fiscal s'applique ?

Quelles sont les conditions d'investissement ?

Quelles sont les conditions locatives ?

Quels sont les logements concernés par ces dispositifs ?

L'expertise de notre Cabinet

Un investissement immobilier est toujours un moment important et il est parfois nécessaire de se faire accompagner et conseiller dans cette démarche. Pour déterminer le placement immobilier qui conviendra le mieux à votre situation actuelle et future, il convient d’établir ensemble vos objectifs, car de nombreux dispositifs existent.

N’hésitez pas à nous contacter pour de plus amples informations au sujet du dispositif DENORMANDIE !