Vos objectifs

  • Investir dans l'immobilier
  • Valoriser votre patrimoine
  • Constituer des revenus complémentaires

La loi de Finances 2019 a adopté le dispositif fiscal DENORMANDIE. Celui-ci encourage l’achat et la réalisation de travaux sur des biens immobiliers anciens dans les centres des villes moyennes en permettant aux investisseurs de bénéficier d’une réduction de l’impôt sur le revenu.
 
Un décret est paru le 26 mars 2019 précisant les communes et les travaux éligibles au dispositif.

Pourquoi avoir créer le dispositif DENORMANDIE ?

Du nom du ministre du Logement qui porte la loi, Julien DENORMANDIE, ce nouveau dispositif est destiné à l’investissement immobilier dans l’ancien. Il s’agit plus précisément d’une aide fiscale portant sur la totalité de l’acquisition et des travaux de rénovation effectués sur le bien immobilier situé dans une ville éligible à ce dispositif.
 
Conçu en complément du dispositif PINEL pour le logement ancien à rénover, le but de ce mécanisme est de revitaliser les centres – villes des communes qui en ont le plus besoin, avec un parc de logements de qualité, permettant de réoxygéner les villes moyennes, tout en diminuant les conditions d’éligibilité, mais en conservant les avantages fiscaux de la loi PINEL.
 
En effet, contrairement à la loi Pinel dans l’ancien, le régime DENORMANDIE n’impose pas de faire des travaux de grande envergure, seul un quart du total de l’investissement doit être consacré aux travaux.
 
Il existe donc de nombreuses opportunités sur le marché immobilier tout en profitant :

  • D'un prix d'acquisition attractif,
  • Des taux d'intérêt de prêt toujours au plus bas

Quelles sont les villes concernées par ce dispositif ?

Près de 244 villes sont éligibles à ce dispositif parmi lesquelles les 222 villes du plan « Action cœur de ville » ainsi que certaines communes ayant signé une opération de revitalisation du territoire (ORT).
 
Nous vous rappelons ci-après les communes éligibles en Nouvelle – Aquitaine :

Les villes éligibles au dipositif immobilier DENORMANDIE   Angoulême (16)
   Cognac (16)
   Rochefort (17) 
   Saintes (17)
   Bergerac (24) 
   Périgueux (24)
   Libourne (33) 
   Dax (40) 
   Mont – de – Marsan (40) 
   Agen (47) 
   Marmande (47) 
   Tonneins (47) 
   Villeneuve – sur – Lot (47) 
   Bayonne (64) 

   Source : Ministère de la cohésion des         territoires et des relations avec les collectivités territoriales



Quelles sont les conditions pour bénéficier de l'avantage fiscal ?

Vous pouvez bénéficier de ce dispositif dans le cas où :
 
  • Vous achetez un bien à rénover dans un des centres-villes éligibles au dispositif.
  • Vous souhaitez mettre un bien en location nue pour une longue durée (6, 9 ou 12 ans).
  • Vous effectuez des travaux à hauteur de 25% du coût total de l’opération.                     

Les travaux doivent servir à :
  • Améliorer la performance énergétique du logement (au moins 30%),
  • OU représenter 2 types de travaux parmi les 5 suivants : Isolation des combles, Isolation des murs, Isolation des fenêtres, Changement de production d’eau chaude, Changement de chaudière.

Le plafond des dépenses prises en charge est de 300 000 €, et l’investisseur est limité à 2 opérations par an.
 

Les travaux doivent être facturés par une entreprise. Les travaux engagés pour améliorer la performance énergétique du logement seront tenus d’être effectués par un professionnel certifié RGE (Reconnu garant de l’environnement). Un diagnostic de performance énergétique devra être réalisé avant la rénovation, puis après les travaux, afin de fournir un justificatif auprès de l’administration fiscale.

Quelles sont les modalités de la mise en location ?

  • Les loyers pratiqués sont plafonnés afin de mettre sur le marché un parc immobilier ayant une offre de logements abordables.
 
  • Le locataire devra lui aussi respecter des conditions de revenus et de ressources, selon la composition du ménage et en fonction de la zone à habiter, pour bénéficier du dispositif.
 
  • Le logement devra également être la résidence principale du locataire, et ce dernier pourra être un ascendant ou descendant de l’investisseur, sous réserve qu’il ne fasse pas partie de son foyer fiscal.
 

Quel est le montant de l'économie d'impôt ?

L’avantage fiscal octroyé ici étant une réduction d’impôt, il est donc nécessaire que votre impôt soit supérieur à la réduction fiscale accordée pour profiter pleinement du dispositif.
Attention, une réduction d’impôt n’est pas un crédit d’impôt : il n’y a pas de compensation si le montant de la réduction est supérieur à celui de l’impôt dû.
 
La réduction d’impôt s’applique aux contribuables fiscalement domiciliés en France au moment de l’investissement ou de la rénovation.
 
Exemple :
 
Un particulier achète une maison dans le centre-ville de Libourne pour 150 000 euros. Il fait réaliser des travaux pour un montant de 50 000 €.
Le coût total de l’opération est de 200 000 €, dont 50 000 € de travaux. Ainsi, le montant des travaux représente bien 25% du coût total.
Ensuite, en fonction de la durée d’engagement de l’investisseur, son économie d’impôt pourra aller de 24 000 euros à 42 000 euros au total pour cet investissement.
 

Articulation avec les autres dispositifs, notamment le déficit foncier.

 
A ce jour, nous ne savons pas s'il est possible de se constituer un déficit foncier par le biais du dispositif DENORMANDIE.

Une réponse de l’administration fiscale au sujet de ce cumul permettrait d’éclaircir bon nombre de contribuables.

Quel avantage fiscal ?
 
DENORMANDIE ET PINEL Réduction d’impôt étalée en fonction de la durée de location du bien (12% pour un engagement locatif de six ans, 18% pour neuf ans et 21% lorsque la durée consentie est de douze ans)
DEFICIT FONCIER Déduction des revenus fonciers puis jusqu’à 10 700 € par an,
Si charges déductibles > revenus fonciers + 10 700 € : Le déficit est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers
 
 
Sur quelle assiette l'avantage fiscal s'applique  ?
 
DENORMANDIE Prix d’achat du logement + Travaux
(dans la limite du plafond d’investissement total de 300 000€ par opération).
PINEL Prix d’achat du logement
(dans la limite du plafond d’investissement total de 300 000€ par opération).
DEFICIT FONCIER Les revenus fonciers + revenu global, sous conditions (salaires,...).
 

Quelles sont les conditions d'investissement ?
 
DENORMANDIE Le plafond des dépenses est de 300 000 €.
Les travaux doivent respecter l’une des 2 conditions ci-dessous :
  • Améliorer de 30% minimum la performance énergétique du logement
  • Représenter 2 types de travaux sur un bouquet de 5 : isolation des combles, changement de chaudière, isolation des murs, isolation des fenêtres, changement de production d’eau chaude
PINEL Le plafond des dépenses est de 300 000 €.
Pour le PINEL dans l’ancien, le logement, en état de délabrement, ne doit pas respecter 4 des 15 critères de décence et 6 des 12 critères de performances techniques de logement décent définis par la loi
DEFICIT FONCIER Si le déficit foncier est déduit du revenu du propriétaire, celui-ci doit continuer à mettre le bien immobilier en location de façon effective et continue pendant au moins 3 ans sous peine de remise en cause de la déduction appliquée.

Quelles sont les conditions locatives ?
 
DENORMANDIE et PINEL Logement loué nu à titre de résidence principale. Le locataire ne doit pas dépasser un certain niveau de ressource.
DEFICIT FONCIER Pas d’engagements et de conditions de location (plafonds de loyer et ressources du locataire).

Quels sont les logements concernés par ces dipositifs ?
 
DENORMANDIE Biens anciens, à réhabiliter, situés dans les centres-villes des communes de taille moyenne.
Actuellement : 240 centres-villes
sont concernées.
PINEL
  • Pinel Classique :  Logements neufs
  • Pinel dans l'ancien : Logements inhabitables
Zones limitées : Abis, A, B1
DEFICIT FONCIER Biens loués en France
L'expertise de notre Cabinet

Un investissement immobilier est toujours un moment important, et il est parfois nécessaire de se faire accompagner et conseiller dans cette démarche. Pour déterminer le placement immobilier qui conviendra le mieux à votre situation, actuelle et future, il convient d’établir ensemble vos objectifs, car de nombreux dispositifs existent.

N’hésitez pas à nous contacter pour de plus amples informations au sujet du dispositif DENORMANDIE !

  • Objectifs

    Avant de mettre en place une stratégie patrimoniale et proposer des solutions d'investissements, il faut déterminer vos objectifs. Ils représentent le socle qui va nous permettre de construire ensemble une stratégie optimale sur le long terme. Très souvent, plusieurs objectifs se superposent et notre rôle est de mettre de l'ordre dans vos projets afin de répondre au mieux à vos attentes.

    Vous trouverez sur notre site les principaux objectifs que nous rencontrons fréquemment. Ils vous permettront de comprendre notre méthode de travail au regard d'un objectif cible.

  • Ingénierie

    Pour répondre aux besoins de nos clients, nous proposons une étude approfondie de leur situation pour mettre en place la meilleure stratégie patrimoniale globale.

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  • Investir avec Alter Finances

    Il est de plus en plus compliqué de s’y retrouver entre les différents placements que l’on vous propose.

    Entre produits financiers ou investissements immobiliers, de court ou de long terme, les offres se multiplient depuis des années pour en devenir presque illisibles.

    Il est devenu nécessaire, aujourd’hui, de faire appel à des professionnels tels que des conseillers en gestion de patrimoine pour choisir le support d'investissement adéquat qui correspondra à votre situation personnelle globale (financière, juridique et fiscale) et qui répondra à vos objectifs.