Propriétaires de Résidences secondaires : tout savoir sur la taxe habitation

Définition et Champ d'Application

• Il existe deux taxes d’habitation : 
  • la taxe habitation sur résidence secondaire (THRS) article 1497 du CGI,
  • la taxe habitation sur les logements vacants (THLV), 

Locaux Imposables

Les locaux doivent être meublés dépendances comprises (immédiate à l'habitation : garage, jardins, annexe etc..). Pour rappel les habitation légére de loisir ne sont soumise à cette taxe que si elles sonts posées sur le sol (sans moyens de mobilité).

Locaux meublés affectés à l'habitation non principale

Les locaux doivent être meublés pour que le propriétaire, le locataire ou l’occupant soit redevable de la taxe d’habitation. L'administration retient la possibilité pour une habitation de ds'y laver, d'y manger et d'y dormir pour permetre d'être considérée comme habitable (l'occupation au 1er janvier n'est pas un critére).

Locaux professionnels

Les locaux professionnels sont également soumis à la taxe d'habitation s’ils font partie intégrante de l'habitation du contribuable et ne comportent pas d'aménagements spéciaux les rendant impropres à l'habitation.  Ainsi les locaux meublés d'habitation occupés par des personnes disposant d'une résidence principale sont soumis à la taxe d'habiation même si la société est redevable de cotisation foncière des entreprises, CFE)  sur ce bien.

Locaux Exonérés

Logements vides ou locaux à usage de dépôt de meubles

Les locaux destinés à l’habitation mais inoccupés et vides de meubles sont exonérés. Mais peuvent être soumise à la taxe sur les logements vacants dans ce cas ou THLV selon le lieu de situation du bien.

Logements exonérés de plein droit

Certains locaux sont exonérés de plein droit, comme les locaux passibles de la cotisation foncière des entreprises (CFE : l’usage doit être alors exclusivement professionnel et ne pas faire partie de l'habitation personnelle des contribuables).

Les locaux suivants sont également exonérés par la loi :

• Les bâtiments servant aux exploitations rurales
• Les bureaux des fonctionnaires publics ou appartenant à des établissements publics et organismes sans but lucratif bénéficiaient de plein droit ou sur décision des collectivités bénéficiaires d'exonérations de taxe.
• Les locaux d’hébergements temporaire

A noter : sur ce point le décret d’application est paru en précisant les formalités à nécessaires :

L’article 1407, II  1° à  3° exclus de la taxe : les locaux destinés à des personnes en difficulté géré par des personnes publiques ou agrée par convention ou les locaux destinés aux élèves et pensionnats ou étudiants. Les propriétaires pour être exonéré doivent compléter un formulaire (1200 et 1201) et le déposer avant le 01 juillet de l’année et pour 2025 le 31 juillet.

Le cas particulier de l’exonération sur délibération :

Dans les zones identifiées zones France ruralités revitalisation (ZFRR), les chambres d'hôtes, des meublés de tourisme classés peuvent être exonérés si le contribuable en fait la demande et délibération de la commune de situation du bien(Dépôt déclaration 1205 GD-SD avec justificatifs avant le 31 décembre de l’année).

Personnes Imposables

La taxe d'habitation est due par l'occupant, qu'il soit propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit. Des règles spécifiques s'appliquent pour les étudiants, les mariages/PACS, et les indivisions.

Cas Particuliers

Étudiants

Les logements des étudiants ne sont pas soumis à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires s’ils sont occupés à titre de résidence principale par l’étudiant.

Mariage/PACS

Les conjoints et les partenaires de PACS font l’objet d’une imposition commune à la taxe d’habitation afférente à leur résidence secondaire.

Tout second logement occupé pour raison professionnelle sera dès lors imposable à la taxe d’habitation même si il s’agit d’un logement de fonction

Indivision

En cas d’indivision, la taxe d’habitation est due par l’occupant du bien indivis.

Le loueur en meublé

Deux situations se présentent soit le loueur exerce cette activité d’une manière permanente sur le bien soit il s’en réserve l’usage à titre privatif :

• Le propriétaire est un loueur exclusif sur le bien dans ce cas il est redevable de la CFE est exclus du paiement de la taxe d’habitation. Mais dans le cadre d’une location à courte durée le contribuable doit être en mesure de fournir les informations suivantes (RM Falcon, 3 juin 2025, n° 4481)
  • Déclaration de la mise en location meublée du bien auprès de la commune (cette seule déclaration n'est pas suffisante) ;
  • Décompte des jours de location effectués auprès de chacune des plateformes numériques utilisées et un récapitulatif des locations ;
  • Mandat de location ou la convention conclue avec chaque prestataire de services en ligne, signé avant le début de l'année d'imposition, pour déterminer l'intention du propriétaire au 1er janvier
• Dans le cadre d’un usage mixte (location et utilisation à des fins personnels) le propriétaire est redevable dans ce cadre à la fois de la taxe d’habitation sur résidence secondaire et de la cfe. Impôts locaux : Les récentes évolutions fiscales à prendre en compte

Enfin le locataire occupant le bien d’une façon permanente est redevable de la THRS si ce bien constitue sa résidence secondaire.

Assiette, Taux et Majoration

La base d'imposition est égale à la valeur locative cadastrale de l’habitation et de ses dépendances. Les taux d'imposition sont fixés par les collectivités territoriales, avec une possible majoration pour les résidences secondaires dans certaines zones.(de 5 à 60% en zones tendues > à 50 000 habitants).  Sur ce point un dégrèvement peut être demandé lorsque le contribuable est contraint d’habiter dans sa résidence secondaire : pour des raisons professionnels, étants de santé ou travaux)

Obligations Déclaratives

Aucune déclaration n’est à souscrire pour la taxe d'habitation, sauf pour la déclaration d'occupation des biens immobiliers (GMBI), qui doit être réalisée avant le 1er juillet de chaque année.

Avis et Paiement

L'avis d'imposition est transmis au dernier trimestre de l'année, sur la base au 1er janvier de l’année d’imposition.
Ainsi un contribuable qui vend une résidence secondaire en cours d'année ne peut pas obtenir une diminution de sa taxe d’habitation. Il reste redevable de l'impôt pour l'année entière. De même en cas de décés en cors d'année de l'occupant.
Différents modes de paiement sont disponibles selon le montant de l'impôt.

Réclamation et Reprise

Les redevables qui s'estiment imposés à tort ou surtaxés peuvent présenter une réclamation jusqu'au 31 décembre de l'année suivant l'année de mise en recouvrement.

Historique et Suppression de la Taxe d'Habitation sur les Résidences Principales

Un dégrèvement progressif de la taxe d'habitation a été appliqué de 2018 à 2022, avec une suppression totale de la taxe d'habitation sur les résidences principales à partir de 2023.

Synthèse des Principales Mesures

Conclusion : Anticiper pour Mieux Gérer son Patrimoine

La réforme de la taxe d'habitation est une opportunité pour recentrer et simplifier la gestion fiscale des résidences secondaires. Propriétaires et gestionnaires doivent se préparer dès maintenant pour tirer pleinement parti des nouvelles exonérations.

Pour un accompagnement sur mesure et des conseils avisés, contactez notre cabinet de gestion de patrimoine.