Alter finances
Toutes ces mesures auront un impact sur la gestion de votre patrimoine !
Taxe sur les logements vacants (TLV) et taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV), taxe d’habitation sur les résidences secondaires en zones tendues, cotisation foncière des entreprises (CFE) des loueurs en meublés ... les nouveautés à anticiper en 2024 !
La législation organisant les impôts locaux des résidences secondaires, meublés ou vacants
Les textes organisant la taxation des résidences secondaires : une partition géographique territoriale :
Les dispositifs législatifs sont régis par 3 articles du code général des impôts (CGI), en distinguant les zones dites « tendues » des zones « non tendues » :
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L’article 232 du CGI, qui instaure la taxe sur les logements vacants dans les zones tendues,
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L’article 1407 ter du CGI maintien la taxe habitation sur les résidences secondaires dans ces mêmes zones,
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L’article 1407 bis du CGI permet aux communes hors zones tendues le maintien d’une taxe habitation sur les logements vacants,
La nouvelle définition des zones tendues issues de la loi de finance 2022. Auparavant cantonné aux l’agglomérations urbanisées de manière continue de plus de 50 000 habitants, les zones tendues comprennent dorénavant également les communes ne répondant pas à ce seuil de population.
Les caractéristiques des zones dites « tendues » :
- Critère traditionnel de niveau de loyer et de prix d’achat des biens anciens élevés provenant d’un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement dans le parc d’habitation de ces zones,
- La loi ne reprend pas cette notion de déséquilibre entre l’offre et la demande mais plutôt celui de la surreprésentation des résidences secondaires dans le parc d’habitation spécifiquement aux zones de moins de 50 000 habitants.
Un décret publié le 25 août 2023 :
Ce texte vient lister nominativement les communes concernées (notamment du fait de la forte proportion de résidences secondaires - art 232 I-2°) incluant notamment les territoires ruraux, sur les littoraux, zones montagneuses touristiques et certaines communes d’outre-mer. La liste se trouve https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000027399823
Cette extension sera effective à compter de 2024 sous couvert d’une délibération du conseil municipal pour les communes désireuses d’instaurer cette surtaxe sur les résidences secondaire avant le 1er octobre 2023.
Les effets attendus de ces mesures sur les impots locaux des résidences secondaires ou exploitées meublées
La taxe sur les logements vacants (TLV)
Rappelons qu'est considéré comme vacant les logements vacants au moins une année au 1er janvier de l’année d’imposition. Une occupation de plus de 90 jours consécutifs d’une habitation suffit à l’exclure de cette catégorie : d’où l’importance d’effectuer une mise à jour régulière et attentive de la déclaration d’occupation des logements.
Dans les facteurs d’exclusion on peut également citer les cas de figure ou le bien est inoccupé en raison d’évènements non imputables aux contribuables ; c’est le cas notamment dans les situations de mise en location ou entre deux locataires du fait de travaux. Ainsi la cour d’appel de Paris a reconnu qu’un propriétaire de biens immobiliers ne disposant des fonds nécessaires à la mise aux normes techniques de ses biens justifiaient la décharge de la taxe sur les locaux vacants car « la vacance de ces logements était indépendante de sa volonté ».
Les propriétaires de logements ayant des éléments de confort minimum (installation électrique, eau courante, équipements sanitaires…) mais qui sont vides de meubles, ou avec un mobilier insuffisant pour en permettre l’habitation. rentre dan sle cjhamps de cet impôt sauf :
Les propriétaires de logements ayant des éléments de confort minimum (installation électrique, eau courante, équipements sanitaires…) mais qui sont vides de meubles, ou avec un mobilier insuffisant pour en permettre l’habitation. rentre dan sle cjhamps de cet impôt sauf :
- Le bien immobilier n’est pas à usage d’habitation,
- Le logement se trouve vacant indépendamment de la volonté du propriétaire ou de l’usufruitier,
- Le logement est occupé plus de 90 jours de suite au cours d’une année,
- Le logement nécessite des travaux importants pour être habitable (le prix des travaux doit excéder 25 % de la valeur du bien et/ou dont le propriétaire ne suarait ensupporter la charge financière des travaux nécessaires à rendre le bien habitable),
Cette taxe basée sur les valeurs locatives indiquées sur les rôles fiscaux de la taxe d’habitation seront imposées au taux de 17% la 1er année (après deux années d’inoccupation) et 34 % la deuxième année (contre 12,5 et 25% précédemment soit une hausse de 36%).
Ce taux est fixé par l’Etat et non plus les collectivités locales concernées, c’est également l’Etat qui en percevra les fonds.
L’arbitrage en faveurs de cette taxe (logements vacants) pouvant parfois être plus avantageuse que la taxe habitation sur résidences secondaires est à reconsidérer au regard de cette hausse de taux.
La taxe habitation sur les résidences secondaire en zone tendues :
A compter de la publication du décret d’application du 25/08/23 et après délibération des conseils municipaux. Le taux de cette surtaxe est en revanche sous le contrôle des collectivités locales dans une fourchette de 5% à 60%. Ce dispositif concerne les logements meublés non affectés à l’habitation principale.
La taxe habitation sur les logements vacants en zones non tendues :
Le redécoupage du territoire va réduire le champ d’application géographique de cette taxe. Il faut rappeler que cette taxe est due à compter de deux années consécutives de vacances et que son taux de taxation reste fixé par la commune.
La taxe d'habitation est recentrée sur les résidences secondaires
Au titre de l'année 2025, le législateur a réécrit les textes régissant la Taxe d'habitation afin de la recentrer sur les seules résidences secondaires et à sortir certains locaux jusqu’à présent dans le champ de l’impôt (hébergements occupés par des associations et organismes privés non lucratifs, ou encore ceux utilisés par l’état ou les collectivités locales et hébergement d’urgence).
Les chambres hôtelières sont toujours hors du champs e la taxe sauf si le propriétaire s’en réserve la jouissance et bien sûr hors résidence principale.
Les propriétaires des biens en locations meublés saisonnières sont concernés par cette taxe dans la mesure ils s’en réservent la jouissance une partie de l’année. Ce point est clairement évoqué dans loi, attention aux fausses déclarations et à ces conséquences !
Les effets de ces nouvelles taxes pour les loueurs meublés de courte durée :
Le propriétaire bailleur à courte durée et la taxe d’habitation :
L’article 1407 du Code Général des Impôts soumet à la taxe d’habitation : « La taxe d'habitation est due : 1° Pour tous les locaux meublés affectés à l'habitation » hormis le cadre particulier des zones de revitalisations rurales la taxe est due.
Un arrêt récent du conseil d’état accentue d’ailleurs la portée de ce texte. Les Sages précisent : « lorsqu’un logement meublé fait l’objet de location saisonnière ou de courte durée, le propriétaire du bien est redevable de la taxe d’habitation dès lors qu’au 1 er janvier de l’année de l’imposition, il peut être regardé comme entendant en conserver la disposition ou la jouissance une partie de l’année ».
La cour a donc repris à son compte le raisonnement du tribunal administratif, dans le cadre d’une location de courte durée les propriétaires sont libres de louer ou non leurs biens et pour des périodes de leurs choix. «Cette circonstance permettant de regarder les intéressés comme entendant, au 1er janvier de l’année considérer, conserver la disposition ou la jouissance de leur logement au cours de cette année »
La Cour ne s’est prononcée que dans le cadre d’une location de courte durée gérée directement par les requérants au travers de plateforme de courte durée. Le cas d’une gestion annuelle par une agence locative et autres prestataires de service n’est pas évoquée.
Le propriétaire bailleur à courte durée et la CFE :
L’administration vient de durcir sa doctrine concernant l’assujettissement à la CFE des loueurs en meublés à compter de 2024.
La CFE est en principe due par toutes personnes exerçant à titre habituel une activité professionnelle non salarié. Les activités de location ou sous location d’immeubles meublés ou équipés sont réputées exercées à titre professionnel. Par exception dans le cadre d’un location nue est exclue lorsque le chiffre d’affaires hors taxes est inférieur à 100 000 €.
Les nouveautés publiées le 8 novembre 2023 :
- Toutes les activités de location et de sous locations sont passibles de la CFE (hors location nue à usage d’habitation). Il est donc nécessaire de documenter la finalité de la location par le preneur définitif du bien afin d’en juger l’usage d’habitation.
- La qualification fiscale professionnelle ou non professionnelle en matière d’impôt sur le revenu est sans impact sur les règles d’assujettissement à la CFE.
- Auparavant exclu des règles d’assujettissement, les propriétaires donnant bail à un prestataire commercial de longue durée se voient dorénavant inclus la base imposable à la CFE. Il s’agit pour l’essentiel des cas de convention en cascade que l’on retrouve dans le cadre de résidences avec services (tourisme, senior, résidence personnes âgées, résidence étudiantes)
- Les professionnels qui, dans le cadre de leurs activité commerciales, exercent une activité de location ou de sous location d’immeubles même nus à usage d’habitation,
Un filet fiscal de plus en plus dense : un outil de contrôle que tout propriétaire doit connaitre la déclaration d'occupation des biens immobiliers
Depuis juillet 2023, tout propriétaire d'habiutation doit rensigner une déclaration d'occupation des biens immobilier dans son espace impôt.gouv via le service "Gérer mes biens immobiliers".
A voir absolument notre article sur le sujet : La Déclaration des situations d’occupation des logements : le début du bouleversement de votre fiscalité locale.
Par les infromations qui doivent être transmise sous peine d'ammende par bien non déclaré, l'administration va contrôler :
- la situation de votre bien,
- sa qualité
- les résidents
- les gestionnaires
- les loyers perçus
permettant ainsi de vérifier les revenus imposables du contribuable et d'affiner (donc d'augementer) l'ensemble des impôts locaux qui pésent sur les propriétaires
En conclusion, il est crucial que les propriétaires de biens loués en meublés ou de résidences secondaires soient conscients des futurs impacts fiscaux. Se tenir informé des éventuels changements législatifs et des responsabilités fiscales à venir est essentiel pour éviter les surprises désagréables.
En prenant les mesures nécessaires dès maintenant et en sollicitant des conseils fiscaux professionnels, les propriétaires peuvent prendre des décisions éclairées pour maximiser leurs revenus et optimiser leur situation financière. L’adaptabilité, tout en se conformant aux exigences légales en matière fiscale sont des éléments clés pour garantir la tranquillité d'esprit dans la gestion de ses biens immobiliers.
Les intérêts du conseil en investissement immobilier par Alter Finances