La SCI familiale

Quels sont les principes d’une SCI (Société Civile Immobilière) familiale ?

Fondements de la SCI familiale édictés par la loi

Cette entité juridique est régie par les articles 1832 et suivants ainsi que les articles 1845 et suivant du Code Civil. Son activité est donc exclusivement civile. A ce titre la loi ne définit pas précisément l’activité civile ; peuvent être qualifiés de civiles toutes les activités qui ne sont pas commerciales, au sens des articles L 110-1 et 110-2 du code de commerce.

Personne morale propre, la société civile est le fruit d’un accord entre au moins deux personnes. La société civile est fondée sur « l’intuitu personae » des associés dont l’engagement est lié aux rapports personnels des individus entre eux. De ce lien étroit découle une responsabilité infinie des associés vis à vis des dettes sociales, mais sans solidarité entre eux (l’engagement est proportionnel à leurs participation : chacun paye sa quote part de dette).

Fondements de la SCI familiale définis par les statuts

Ce pacte entre individu est détaillé dans les statuts de la société civile ; c’est l’aspect fondamental de cette forme de société. Les statuts ont ici une importance cruciale : de ce fait ils devront être en perpétuel adaptation pour faire aux évolutions de la société et des associés.

Son patrimoine propre est principalement immobilier (terrain, construction, ou droits immobiliers), il se distingue clairement de celui de ses associés. En échange ces derniers disposent de droits sociaux (décomposé en parts sociales) qui ont une nature mobilière même si l’actif social est immobilier.

Ces droits sociaux lui octroient des droits : participation aux assemblées générales ordinaires et extraordinaires, nomination du ou des gérants, ainsi que la révocation, droits de vote participation aux résultats et un droit à l’information sur la vie de la société.

Quelles sont les spécificités et principes de fonctionnement de la SCI familiale  ?

La société civile immobilière familiale ne constitue pas une catégorie spécifique en droit ; elle relève en tout point du régime général des sociétés civiles.

Son objet social

L’objet social principal est d’acquérir ou de construire un ou des biens immobiliers, de le (ou les) gérer et de le (ou les) administrer ; ou même d’organiser son occupation à ses membres (associés).

Caractère familiale

Le critère familial est reconnu lorsqu’une SCI est constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré.

Rares sont les textes qui abordent la SCI familiale, il s’agit d’avantage d’une construction doctrinale dont voici quelques exemples :

Le caractère familial de la SCI ne l’abaisse pas au rang des non professionnels ou ne lui permet de déroger aux règles de droits  :

• Dans le cadre d’une caution financière ; on peut citer un arrêt de la Cour de Cassation - Chambre Commerciale du 3 mai 2006 ; lorsque des dirigeants d’une SCI familiale se portent caution solidaire, il n’y a pas de devoir de mise en garde par le préteur,
• Ne peut déroger à l’intérêt social propre de la SCI dans le cadre d’octroi de sureté en vue de garantir une dette d’un associé et d’assurer la survie du groupe familiale (Cour de Cassation Chambre Commerciale 14 février 2018),
• La SCI familiale ne peut autoriser le gérant à manquer à ses obligations d’informations. En pratique, les gérants de SCI familiales doivent donc remplir à la lettre leurs obligations et, notamment, établir chaque année un rapport de gestion. À défaut, ils peuvent être révoqués.

Dans le traitement des baux, la SCI familiale permet d’échapper à la notion de bailleur « professionnel »  :

• Selon la loi du 25 mars 2009 ; une personne morale ne peut demander une caution en dehors de celle donnée par des organismes logement,
• De même pour la reprise d’un bail pour habiter, vendre ou pour autres motif sérieux (tels qu’édicté par la loi du 6 juillet 1989) au terme du bail. La jurisprudence restreint la reprise qu’au profit unique des associés de la SCI familiale.
• En principe un bail d’habitation conclu par une personne morale doit avoir une durée de six ans. Cependant, le bailleur d'un local d'habitation a la possibilité de conclure un bail pour une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an pour une raison professionnelle ou familiale.
• Depuis le 1er janvier 2015, tout bailleur Personne Morale, à l’exception des SCI familiales, devra saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant l'assignation aux fins d’expulsion du locataire d’un bail d’habitation.

Comment constituer une SCI familiale ? Comment procéder à sa création ?

Les démarches à accomplir sont identiques à toutes sociétés, à savoir :

1° Enregistrement éventuel des statuts, en raison de la nature de l’actif social (apport en nature immobilière) et du rédacteur de l’acte,

2° Avant toute démarche auprès du CFE un avis est inséré dans un journal d’annonces légales dans le département du siège social signé soit par un notaire ou un associé,

3° Dépôt auprès du CFE, les documents à déposer et les justificatifs à produire à l’appui de la demande d’immatriculation le seront au greffe du tribunal de commerce ou au Tribunal de Grande Instance.

L’existence juridique commence à compter de son immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (dépôt de la liasse M 0 au CFE).

Remarques

A compter du 1er août 2017, les sociétés non cotées doivent déposer au greffe du tribunal de commerce un document relatif à leurs bénéficiaires effectifs (nom, domicile, et modalités du contrôle). Par ailleurs les associés d’une société commerciale familiale (SARL de famille par exemple) existante peuvent toujours transformer cette société « sans conséquence fiscale » tant que cette opération ne revient pas à créer une personne juridique nouvelle.

Foire aux questions 

Pourquoi créer une SCI familiale ?

La création d'une SCI familiale répond à des objectifs patrimoniaux bien précis. Cette structure permet notamment de faciliter la transmission du patrimoine entre générations tout en conservant un contrôle sur sa gestion.

Un exemple concret : des parents souhaitant transmettre progressivement leur résidence secondaire à leurs enfants peuvent donner des parts chaque année, tout en restant gérants du bien. Cette approche réduit considérablement les droits de succession futurs.

La SCI familiale offre également une protection renforcée du patrimoine. Elle évite les situations de blocage liées à l'indivision, particulièrement lors d'un héritage entre plusieurs héritiers. La prise de décision s'organise selon des règles claires, établies à l'avance par les membres.

Quels sont les avantages et inconvénients d'une SCI familiale ?

La fiscalité avantageuse constitue un atout majeur de la SCI familiale. Les associés peuvent opter pour l'imposition sur les revenus fonciers ou sur les sociétés selon leur situation patrimoniale. Cette flexibilité permet d'optimiser la charge fiscale globale.

L'administration d'une SCI familiale requiert une comptabilité rigoureuse et des comptes annuels détaillés. Une assemblée générale annuelle doit valider les décisions importantes, ce qui peut ralentir certaines opérations immobilières.

Les relations entre membres de la famille méritent une attention particulière lors de la rédaction des statuts. Un pacte d'associés bien construit évitera les blocages décisionnels et les conflits potentiels sur la gestion du patrimoine. La désignation d'un gérant aux pouvoirs clairement définis reste essentielle pour le bon fonctionnement de la structure.

Quel est le principe d'une SCI familiale ?

La SCI familiale repose sur un mécanisme simple : les membres d'une même famille deviennent copropriétaires d'un ou plusieurs biens immobiliers via une structure juridique commune. Chaque associé détient des parts sociales proportionnelles à son apport, qu'il soit financier ou en nature.

Cette structure fonctionne grâce à une organisation précise des rôles. Un gérant, désigné parmi les associés, administre les biens au quotidien tandis que les décisions majeures se prennent collectivement lors d'assemblées.

La flexibilité caractérise cette forme sociale : les associés peuvent modifier la répartition des parts, intégrer de nouveaux membres familiaux ou céder leurs droits selon les règles établies dans les statuts. Cette souplesse s'accompagne d'une responsabilité partagée face aux engagements de la société.

Quels sont les frais et coûts d'une SCI familiale ?

La création d'une SCI familiale nécessite un budget initial précis. Les frais d'immatriculation s'élèvent à 66,88 euros TTC en 2025, auxquels s'ajoutent 21,41 euros pour la déclaration des bénéficiaires effectifs.

La publication obligatoire dans un journal d'annonces légales représente un investissement de 185 à 220 euros selon votre département. Pour la rédaction des statuts, un accompagnement par un notaire engendre des honoraires entre 1500 et 2500 euros.

Le fonctionnement annuel génère également des dépenses. Un expert-comptable facture ses services entre 1000 et 3000 euros par an. Les assurances, indispensables pour protéger le patrimoine, varient de 300 à 800 euros annuels selon la valeur des biens.