La SCI familiale

Quelles sont les principes d’une SCI familiale ? 

Fondements de la sci familiale edictés par la loi

Cette entité juridique est régie par les articles 1832 et suivants ainsi que les articles 1845 et suivant du Code Civil. Son activité est donc exclusivement civile. A ce titre la loi ne définit pas précisément l’activité civile ; peuvent être qualifiés de civiles toutes les activités qui ne sont pas commerciales, au sens des articles L 110-1 et 110-2 du code de commerce.

Personne morale propre, la société civile est le fruit d’un accord entre au moins deux personnes.  La société civile est fondée sur « l’intuitu personae » des associés dont l’engagement est lié aux rapports personnels des individus entre eux. De ce lien étroit découle une responsabilité infinie des associés vis à vis des dettes sociales, mais sans solidarité entre eux (l’engagement est proportionnel à leurs participation).

Fondements de la sci familiale définis par les statuts

Ce pacte entre individu est détaillé dans les statuts de la société civile ; c’est l’aspect fondamental de cette forme de société. Les statuts ont ici une importance cruciale : de ce fait ils devront être en perpétuel adaptation pour faire aux évolutions de la société et des associés.

Son patrimoine propre est principalement immobilier (terrain, construction, ou droits immobiliers), il se distingue clairement de celui de ses associés. En échange ces derniers disposent de droits sociaux (décomposé en parts sociales) qui ont une nature mobilière même si l’actif social est immobilier.

Ces droits sociaux lui octroient des droits : participation aux assemblées générales ordinaires et extraordinaires, nomination du ou des gérants, ainsi que la révocation, droits de vote participation aux résultats et un droit à l’information sur la vie de la société.

Quelles sont les spécificités de la SCI familiale  ?

La société civile immobilière familiale ne constitue pas une catégorie spécifique en droit ; elle relève en tout point du régime général des sociétés civiles.

Son objet social

L’objet social principal est d’acquérir ou de construire un ou des biens immobiliers, de le (ou les) gérer et de le (ou les) administrer ; ou même d’organiser son occupation à ses membres (associés). 

Caractére familiale

Le critère familial est reconnu lorsqu’une SCI est constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré.

Rares sont les textes qui abordent la SCI familiale, il s’agit d’avantage d’une construction doctrinale dont voici quelques exemples : 

Le caractère familial de la SCI ne l’abaisse pas au rang des non professionnels ou ne lui permet de déroger aux règles de droits  :

• Dans le cadre d’une caution financière ; on peut citer un arrêt de la Cour de Cassation - Chambre Commerciale du 3 mai 2006 ; lorsque des dirigeants d’une SCI familiale se portent caution solidaire, il n’y a pas de devoir de mise en garde par le préteur, 
• Ne peut déroger à l’intérêt social propre de la SCI dans le cadre d’octroi de sureté en vue de garantir une dette d’un associé et d’assurer la survie du groupe familiale (Cour de Cassation Chambre Commerciale 14 février 2018), 
• La SCI familiale ne peut autoriser le gérant à manquer à ses obligations d’informations. En pratique, les gérants de SCI familiales doivent donc remplir à la lettre leurs obligations et, notamment, établir chaque année un rapport de gestion. À défaut, ils peuvent être révoqués. 

Dans le traitement des baux, la SCI familiale permet d’échapper à la notion de bailleur « professionnel »  :

Comment constituer une SCI familiale ?

Les démarches à accomplir sont identiques à toutes sociétés, à savoir : 

1° Enregistrement éventuel des statuts, en raison de la nature de l’actif social (apport en nature immobilière) et du rédacteur de l’acte, 

2° Avant toute démarche auprès du CFE un avis est inséré dans un journal d’annonces légales dans le département du siège social signé soit par un notaire ou un associé, 

3° Dépôt auprès du CFE, les documents à déposer et les justificatifs à produire à l’appui de la demande d’immatriculation le seront au greffe du tribunal de commerce ou au Tribunal de Grande Instance. 

L’existence juridique commence à compter de son immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (dépôt de la liasse M 0 au CFE).