23 juin 2022 Catégories : Articles juridiques

UNE NOUVELLE REDUCTION D’IMPOT A EXPLOITER : LE DISPOSITIF « LOUER ABORDABLE » : LOC’AVANTAGES

Anciennement « Loi COSSE », cette loi accordait aux propriétaires bailleur une déduction spécifique sur leurs revenus fonciers lorsqu’ils louaient leurs biens en dessous d’un certains prix de marché.

→ Il s’agit dorénavant d’une réduction d’impôt sur les revenus

Champs d’application du dispositif « louer abordable » ou Loc’Avantages :

Les personnes concernées :

Les bénéficiaires sont toujours les bailleurs personnes physiques et associés des personnes morales (non soumises à l’impôts des société), fiscalement domiciliés en France.

Les immeubles concernés :

La réduction d’impôt s’applique aux logements dans le neuf ou l’ancien, tant que ces derniers respectent d’un niveau de performance énergétique globale :

En métropole les logements classés F et G sont exclus du dispositif :
- Pour les baux conclus ou renouvelés au plus tard le 31 décembre 2027 :
  - D’une évaluation énergétique en cours de validité (consommation conventionnelle en énergie primaire inférieure à 331 KWh/m2). Cette évaluation doit être justifié par un DPE ou une évaluation énergétique selon les normes en vigueur au 30 juin 2021
  - Dans les autres cas d’u niveau de performance minimal correspondant à la classe E. Dans ce cas la justification a apporté se fait sur la base des règles établis par l’arrêté du 31 mars 2021
- A compter du 1^er janvier 2028, le niveau de performance minimal requis à la classe D, excluant à cette l’ensemble des biens appartenant à la classe E,

Les conditions d’éligibilité du dispositif au regard des locations admises

La notion de « loyer maitrisé » est évaluée selon une méthodologie de calcul du plafond de loyer qui se décompose en 3 étapes :

1^{ère étape} : Le loyer hors charges de référence : Le loyer de marché médian local

Deux cas de figure :

→ Soit la commune dans lequel se situe le bien est couverte par un observatoire local des loyers.

Dans ce cas une publication sera faite, organisme par organisme. Sur l’agglomération bordelaise il s’agit de l’agence a-urba (https://www.aurba.org/lobservatoire-des-loyers), le loyer médian est de 11,70 €/ m2 en 2020.

Pour les baux conclus en 2020, les loyers médians sont calculés à partir des données de 2018. Ils doivent ensuite être révisés sur la base du 3^ème trimestre 2017 (IRL INSEE) soit 126,46 par rapport au 3^ème trimestre 2021 soit 131,67 = + 4,12%.

→ Soit le bien est hors couverture d’un observatoire local :

dans ce cas il est nécessaire de se reporter à l’indicateur des « loyers appartements » permettant la confection de la carte des loyers (https://www.data.gouv.fr/fr/datasets/carte-des-loyers-indicateurs-de-loyers-dannonce-par-commune-en-2018). Ces données doivent faire l’objet de plusieurs corrections : la révision annuelle par le biais de l’évolution de l’IRL (entre les années d’observation 2018, la date du bail et en retranchant les charges locatives évaluée à 1,3 € par m2 (selon publication Insee au 1^er décembre 2021).

Puis, pour les années suivantes, les plafonds de loyers devront être actualisés en fonction de l’évolution de l’IRL publié par l’INSEE (2^ème trimestre 2022 publié en janvier 2023)

2^ème étape : décote en fonction du type de location :

Une fois l’évaluation du loyer de marché effectué, il est bien évidement nécessaire de prendre en compte l’affectation du bien. A cet effet trois catégories ont été créées : intermédiaire, sociale et très sociale avec pour chacune une décote spécifique :

15% pour les logements intermédiaires LOC 1,
30% pour les logements social LOC 2,
45% pour les logements très social LOC 3,

Les valeurs de plafonds ainsi déterminées vont faire l’objet d’un arrêt ministériel en cours de publication.

3ème étape : application d’un coefficient multiplicateur en fonction de la surface

Comme pour les dispositifs DUFLOT et PINEL, un coefficient multiplicateur est instauré :

Coefficient = 0,7+ 19/S ; ne pouvant excéder 1,2

S est la surface habitable du bien en m2 selon la définition du CGI (Code Général des Impôts).

Les conditions d’éligibilité du dispositif au regard des ressources du locataires

Les ressources du locataire correspondent à l’ensemble des revenus d’un foyers : revenu fiscal de référence au titre de l’avant dernière année précèdent la signature du contrat de location :

Pour les loyers intermédiaires LOC 1 les plafonds sont identiques à ceux des loi Duflot et Pinel,
Pour les locations sociales et très sociales il faut se référer à la loi article 2 terdecies H, II annexe III du CGI

Les modalités d’application du dispositif Loc’Avantages :

Une fois l’ensemble des conditions exposées ci-dessus, la contractualisation d’une convention avec l’ANAH est possible. Les propriétaires bailleurs souhaitant une application de ce dispositif dès le 1er janvier 2022 ont jusqu’au 30 avril 2022 pour faire homologuer la convention.

Montant de la réduction d’impôt :

La réduction est calculée sur les revenus bruts tirés de la location conventionnée : en cas d’indivision sur le bien chaque indivisaire bénéficie de sa quote part des revenus bruts correspondant, de même pour des associés d’une société à proportion des parts détenus dans la société soumise à l’impôt sur les revenus.

Taux de réduction :

Conventionnement Anah	Droit commun	Location « solidaire »
Secteur intermédiaire : LOC 1	15%	20%
Secteur Social : LOC 2	35%	40%
Secteur très social : LOC3	-	65%

La réduction s’applique à la date d’effet du conventionnement soit le 1^er janvier 2022 et pendant toute la durée de la convention.

Elle s’impute sur l’impôt dû de l’année, et sera ensuite intégré dans l’acompte de 60% versé par l’état en début d’année.

Loc’Avantages et autres dispositions fiscales :

Ce dispositif ne peut être cumulé avec d’autres dispositions que ce soient des déduction spécifique ou réduction d’impôt : Duflot/Pinel. Seule exception notable : le cumul avec les opérations de restaurations Malraux.

Dans le cadre d’opération de Déficit Foncier, ce dispositif est ouvert avec une imputation sur les revenus globaux maintenu à 10 700 €.

Attention, le montant de la réduction d’impôt « Loc’Avantages » est pris en compte pour la détermination du plafonnement global des avantages fiscaux.

Loc’Avantages en bref ;

Une réduction d’impôt calculée en fonction du montant du loyer : plus le loyer est réduit, et plus la réduction d’impôt sera importante,
Un choix entre 3 niveaux de loyers (et donc 3 taux de réduction d’impôt),
Nécessité de louer nu le logement pendant 6 ans,
Loyers plafonnés, sous condition de ressource pour le locataire qui doit en faire sa résidence principale,

Une aide possible pour la rénovation du logement pour le propriétaire