Alter finances
L'encadrement des loyers sur Bordeaux en juillet 2022 : un dispositif pour remédier à la flambée du parc locatif privé.
Après Paris, Lille, Lyon, Bordeaux officialise l’application d’un régime d’encadrement des loyers « expérimental », qui rentre en application à compter du 15 juillet 2022.
Les grands principes de la mesure d’encadrement des loyers
Ce dispositif a pour but de contraindre les bailleurs à s’aligner sur des prix locatifs déterminés par l’Agence d’Urbanisme de Bordeaux, ces derniers sont fixés selon plusieurs critères en vue de déterminer un loyer médian afin d’endiguer les loyers excessifs.
Tous les logements du parc locatif privé, soit la moitié du parc de la ville, seront concernés à compter du 15 juillet 2022.
Autorisée par la loi Élan de novembre 2018, l’expérimentation sera en vigueur jusqu’en 2026.
Le pivot de cette mesure repose sur la définition d’un prix au m2 dont le plafond ne peut excéder 120% du loyer loyers médian observés par secteur pour un bien donné.
Plafond de loyer au M2 par zone = loyer median observé * 1,2
Fixation des plafonds : le loyer de référence
A la suite d’une enquête menée par l’observatoire des loyers de l’agglomération bordelaise (membre du réseau national d’observatoires des loyers animé par l’Anil : Agence nationale d’information sur le logement) a permis de connaître les loyers pratiqués dans la ville de bordeaux.
Le document de synthèse reprenant en détail la méthodologie ainsi que son périmètre d’étude est détaillé à l’adresse suivante :https://www.aurba.org/productions/les-loyers-en-2020en-2020/
À partir de ces données, 4 zones ont été dessinées avec, pour chacune, des loyers de référence (hors charges). Ces loyers dépendent du nombre de pièces (T1, T2, T3...), de l’année de construction, et si le bien est loué vide ou meublé.
Le calcul du loyer médian repose sur cinq critères :
- la localisation géographique : Bordeaux est divisé en 4 zones (voir cartographie),
- l’époque de construction :
- avant 1946
- 1946 à 1970
- 1971 à 1990
- après 1990
- le nombre de pièces : 1 pièce, 2 pièces, 3 pièces, 4 pièces et plus,
- le type d’habitation : maison /appartement
- le type de location : nue / meublée
Pour chaque catégorie de logement, trois niveaux de loyers de référence sont définis :
- le loyer de référence minoré : inférieur à 30 % du loyer de référence,
- le loyer de référence médian : calculé d’après les critères précédents,
- le loyer de référence majoré : supérieur de 20 % au loyer de référence,
En définitive, le loyer pourra être établi librement entre le propriétaire et le locataire dans la limite du loyer de référence majoré
Le législateur a également défini un loyer de référence minoré égal à 70% du loyer médian. Pour autant, le bailleur peut y déroger comme le rappelle la réponse ministérielle de M Jean Louis Masson : "Le loyer de base peut être inférieur au loyer de référence minoré car la fixation du loyer est libre dans le seul respect du loyer de référence majoré. En effet, le dispositif d'encadrement du niveau des loyers a pour objet de limiter la fixation de loyers abusifs en zone de tension locative. "
Zones d'application du dispositif d'encadrement des loyers :
Afin de faciliter la recherche de ce loyer de référence voir le document suivants : Télécharger le fichier (Tableaux_loyers_reference_Bordeaux.pdf) et à la carte dynamique à l'adresse suivante Carte dynamique bordeaux
Plan de zonage
Exemples de loyers de reference par zone :
- Zone 1 : pour un appartement T1 vide construit avant 46, le loyer de référence est de 18 €/m2
- Zone 2 : pour une maison meublée T3 construite après 1990, le loyer de référence est de 14 €/m2
- Zone 3 : pour un appartement vide T2 construit dans les années 80, le loyer de référence est de 11,70 €/m2
- Zone 4 : pour un appartement meublé T3 construit après les années 90, le loyer de référence est de 12,20 €/m2
Les logements concernés par cette mesure expérimentale
Tous les logements du parc locatif privé, soit la moitié du parc de la ville, seront concernés à compter du 15 juillet 2022.
Cependant, la mesure n’est pas rétroactive, en effet elle s’applique seulement à la signature de nouveaux contrats de location de logements (nus ou meublés) à usage de résidence principale ou même à usage mixte (résidence principale et professionnelle) qui seront signés à Bordeaux à compter de ladite date.
Le dispositif est également applicable aux locations groupées en colocation, dans ce cadre la somme des perçus par chaque colocataire ne doit pas excéder le plafond maximal du secteur pour un bien donné.
Toutefois, les baux signés avant le 15 juillet, même tacitement reconduits après ladite date, ou même hors Bordeaux ne sont pas concernés par ce dispositif.
De plus, ne s’applique pas :
- Aux logements appartenant ou gérés par les organismes HLM ou SEM,
- Aux logements conventionnés Anah (article L351-2 et L831-1 du CCH),
- Aux logements soumis à la loi de 1948 et les locations saisonnières,
- Aux logements meublés situés dans certaines résidences avec services.
Les Mesures dérogatoires : solutions ou problèmes ?
Le complément de loyer
Source légal :
Toutefois, la loi du 23 novembre 201 prévoit une exception aux loyers de référence ainsi :
« des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique »
Un complément peut être demandé au loyer de base justifié par des caractéristiques exceptionnelles comme un jardin privatif ou même une vue directe sur un battement classé, tout cela par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
Les conditions requises justifiant un complément de loyer
Exemple, en meublé on ne peut justifier un complément de loyer par la présence de meuble !
En revanche en dehors des meubles exigés (le décret du 31/07/2015 précise les 11 éléments obligatoires nécessaire au statuts meublés) le bien peut être garni d'équipements exceptionnels (sauna, jacuzzi, home cinema etc..).
De même toute particularité la démarquant des autres locations ne doit pas être incluse dans le loyer de référence appliqué : on ne paye pas deux fois pour la même chose.
Liste non exhaustive des éléments pouvant être retenue :
- Vue exceptionnelle,
- Extérieure : terrasse, jardin surtout si aménagements inclus,
- Equipements de confort haut de gamme,
- Parking dans un secteur dépourvu,
- Equipements inclus dans les charges (chauffage, ascenseur etc..),
- Exposition, absence de nuisance,
- Cave,
- Etat neuf (voir le cas des travaux), ou travaux d'isolation,
Formalisme particulier du complément de loyer
Les voies de recours du locataire contre le complément de prix
Une fois le bail conclu entre les parties le locataire dispose d'un délai de trois mois pour contester le supplément de loyer.
La contestation doit tout d'abord être effectué auprés de la commission départementale de conciliation.
Devant cette instance c'est au propriétaire de justifier le complément de loyer; si accord c'est le nouveau montant qui est appliqué dans le bail. A défaut d'accord c'est le juge qui fixera les termes du contrat entre les parties.
Les contrats exclus du dispositif d'encadrement des loyers :
La loi Alur, amendée par loi Macron change la donne sur les zones dites tendus en réglementant la fixation du loyer, modifiant ainsi la loi du 23 décembre 1986. Cette arsenal légilsatif ne concerne selon l'article 2 que : " Le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur ".
- De logement de fonction établis avec une personne morale
- De logement destiné à la location de courte durée
- De résidence secondaire
Différence entre encadrement et plafonnement des loyers
Dans les zones tendues deux règles peuvent être applicables (le cas sur bBordeaux). Le plafonnement des loyers à la relocation constitue alors une deuxième limite.- Loyer manifestement trop bas,
- Travaux d'amélioration de l'habitat ou de mise au norme répondant aux critéres de décence, dans le logement ou les parties communes, depuis le dernier renouvellement, dont le montant est au moins égal à la moitié du dernier loyer annuel.
Règles formelles et procédure locative
Aux mentions obligatoires du bail l’ensemble des informations supplémentaires relatives aux règles d’encadrement des loyers doivent être portées à la connaissance du locataire :
- Valeur de référence
- Valeur de référence majorée si appliqué
- Complément de loyer
L’ensemble de ces informations doivent également être reprises dans les annonces publiées.
L’ensemble des règles d’encadrement des loyers obligatoires sont assujetties à des sanctions au cas de non-respect punis d’une amende de 5000€ pour une personne physique à 15 000 € pour une personne morale. Dans tous les cas la loi prévoit qu’une fois la procédure arrivée à son terme le nouveau loyer sera rétroactivement appliqué.