SCPI : Société Civile de Placement Immobilier

Qu'est-ce qu'une SCPI ? Quels sont les différents types de SCPI ?

Une SCPI c’est une Société Civile de Placement Immobilier qui a pour objectif d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif. La société émet des parts que des investisseurs achètent : ils deviennent associés.

Il existe différents types de SCPI qui répondent à une pluralité d’objectifs ;

• Les SCPI de rendement, qui distribuent régulièrement des revenus aux associés. Cet investissement permet de se constituer des revenus réguliers. L’immense majorité du marché est constitué par ce type de SCPI. On y trouve des SCPI de commerces, de bureaux, régionales ou encore spécialisées dans un secteur d’activité tel que la santé par exemple. Les immeubles achetés par la SCPI peuvent se situer dans plusieurs villes françaises ou à l’étranger (Allemagne, Belgique ou Pays-Bas).

• Les SCPI spécialisées, comme les SCPI de capitalisation (elles ne distribuent pas de loyers mais leur objectif est d’augmenter la valeur de la part), PINEL, MALRAUX, ou de Déficit Foncier qui procurent des avantages fiscaux comme des réductions d’impôts.

Quels avantages à cet investissement ?

• Déléguer les contraintes de l’investissement immobilier en direct ;

Décider d’acquérir des parts de SCPI, c’est effectuer un investissement immobilier géré par un professionnel. C’est un investissement qui permet d’obtenir des revenus complémentaires tout en évitant les contraintes de l’investissement immobilier en direct : le souscripteur n’a pas besoin de rechercher le bien, de solliciter un établissement bancaire pour obtenir le prêt, de faire des travaux, de rechercher un locataire et de s’occuper de la bonne réception des loyers, de la rédaction des quittances etc.

• Mutualiser et diversifier le risque ;

Puisqu’il existe une pluralité d’associés et qu’une SCPI détient plusieurs biens immobiliers, le risque inhérent à l’investissement se retrouve diminué. Un particulier qui décide d’acheter un bien locatif doit s’assurer de toujours avoir un locataire en place afin de percevoir les loyers. Dans une SCPI ce risque est dilué puisqu’il existe plusieurs biens immobiliers qui sont loués en même temps. Pour mesurer ce risque il faut porter attention au taux d’occupation financier qui est calculé par le rapport entre le montant des loyers facturés et le montant qui serait facturé si tout le patrimoine était loué.

• L’immobilier accessible moyennant un faible ticket d’entrée ;

Cet investissement permet d’accéder à de l’immobilier d’exception placé dans des villes reconnues en France (ou à l’étranger), et dont le montant minimum de souscription est bien plus bas que celui de l’investissement immobilier classique. Cet investissement favorise le développement d’immobiliers spécialisés comme les cliniques, crèches ou encore des EHPAD.

• Risque modéré, rendement constant ;

Les SCPI sont composées d’immobilier : comme tout actif, le prix de celui-ci peut varier à la hausse comme à la baisse. Les rendements annuels sont cependant stables, aux alentours de 4 à 5% par an. Les principaux risques peuvent être des risques liés au secteur d’activité (diminution du loyer, diminution du taux d’occupation) ou un risque de liquidité (la liquidité n’est jamais garantie). Le rendement est constant, bien que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Il ne faut pas oublier qu’investir dans des parts de SCPI c’est investir dans l’immobilier : c’est un placement à long terme (la durée de placement minimale recommandée par les acteurs du secteur est de 8 ans).

• Les frais ;

L’investissement dans les SCPI engendre des frais lors de l’acquisition des parts qui sont importants et qui diffèrent suivant les sociétés de gestion. Les frais de souscription oscillent suivant les compagnies entre 6 et 12%. C’est un point important à ne pas négliger lors de cet investissement.

• Bénéficier d’un effet de levier ;

Dans un contexte de taux d’intérêts historiquement bas il peut être opportun de recourir à l’endettement afin de souscrire à des parts de SCPI. Cela ne sera possible que lorsqu’elles seront souscrites directement, et non pas si elles sont insérées dans un contrat d’assurance-vie. Il sera également possible de déduire les intérêts d’emprunt des revenus perçus afin de minorer la base imposable.

Comment investir dans une SCPI ? SCPI dans l'assurance vie ou en direct ?

Il existe deux modes de détention :

• Vous pouvez souscrire à des SCPI directement, c’est-à-dire devenir associé et obtenir des revenus complémentaires tous les trimestres ;
• Vous pouvez souscrire à des parts de SCPI par le biais d’un contrat d’assurance-vie

Tableau récapitulatif des différences entre une souscription directe ou via un contrat :

La fiscalité des SCPI

La fiscalité diffère suivant le mode de détention des parts de SCPI.

→ Le choix du mode de détention pourra être effectué après une étude attentive de votre Tranche Marginale d’Imposition ainsi que de vos objectifs.

• Détention directe

Les revenus dégagés par la SCPI seront imposés au titre de l’Impôt sur le Revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Le principe est l’imposition au régime réel mais par exception, lorsque le détenteur de parts de SCPI détient un autre bien immobilier donné en location nue, il pourra opter pour le régime micro foncier (sous condition de plafond).

La détention directe est conseillée lorsque l’objectif de l’investisseur est de se constituer des revenus complémentaires.

Lorsque l’investisseur est fortement fiscalisé (dans la tranche à 30 % et plus), il sera déconseillé d’investir dans des SCPI distribuantes. Il sera préférable d’investir dans des SCPI capitalisante directement, ou bien d’investir par le biais d’un contrat d’assurance-vie ou encore d’acquérir des parts démembrées.

• Détention par le biais d’un contrat d’Assurance-Vie

Les parts insérées dans un contrat d’assurance vie n’ont pas vocation à générer des revenus complémentaires pour l’investisseur. Elles permettent de diversifier un patrimoine et d’alléger la fiscalité de l’immobilier qui peut paraître lourde si la personne est imposée dans les tranches hautes de l’Impôt sur le Revenu. Le mode d’affectation des loyers diffère selon les contrats et les conditions générales des compagnies d’assurances.

• Les SCPI distribuantes ; les revenus générés par la SCPI sont réinvestis dans le contrat sur le Fonds Euros.
• Les SCPI capitalisantes; les loyers versés vont permettre la souscription de nouvelles parts.