Le régime fiscal de l’ISF change : l’immobilier reste dans son assiette !

La stratégie visée par l’exécutif : orienter l’épargne vers l’investissement productif

Le changement retentissant et très largement commenté, fait déjà l’objet de tractions importantes entre différents acteurs. Un flottement dans le calendrier de la réforme a suffi pour déclencher le feu aux poudres. Cette situation ne doit pas troubler notre analyse. Avant toute chose quel est l’esprit de cette réforme, qui devra être confirmée lors des débats à l’Assemblée. Le constat est simple, notre économie souffre d’un sous-investissement chronique depuis de nombreuses années. Il faut créer un choc de confiance en réformant la fiscalité du patrimoine. L’ISF n’est que la partie immergée de l’iceberg (la taxe unique des revenus mobiliers à 30% viendrait en suivant).

L’objectif visé est de créer un cadre fiscal incitatif. Celui-ci permettra d’amener l’épargnant français vers des actifs favorables à la croissance économique.

Ce que l’on sait : Depuis sa création en 1982, cet impôt et quel que soit le nom qu’il porte (IGF, impôt sur les grandes fortunes ou ISF, impôt sur la fortune) frappe le patrimoine immobilier et financier des Français les plus aisés, à l’exception notable des œuvres d’art et des biens professionnels qui bénéficient d’exonérations.

La réforme de la fiscalité du patrimoine prévue au programme d’Emmanuel Macron s’inscrit en rupture avec ces principes. Elle prévoit une transformation de l’ISF en impôt sur la fortune immobilière (IFI), dont tous les avoirs financiers seraient exonérés. Les autres règles en vigueur (seuil, abattement de 30% sur la résidence principale notamment) seraient maintenues.

L’immobilier la valeur refuge par excellence est-elle remise en cause ?

La pierre est l’objet de toute les convoitises, tant est si bien que la  surchauffe des prix est patente dans certaines régions  que ce nouvel impôt ne pourra seul  refroidir. Les revenus fonciers hormis les lois incitatives (Pinel notamment) devraient être pénalisés par comparaison aux revenus mobiliers, si la « flat tax » est mise en place.

Pour le moment tout va bien, les niveaux de transactions en volume sont à des niveaux records, les prix montent encore ( entre 3.2 et 2.3 % sur un an selon l’indice France Insee des notaires).  À moyen terme, c’est la perspective d’une nouvelle donne fiscale combinée à une légère remontée des taux  qui est susceptible d’enrayer la dynamique actuelle. A ce stade, l’actif immobilier serait le grand perdant de cette réforme, mais les mésaventures du quinquennat précédant ont certainement dû servir de leçon :  le poids de la construction dans notre économie et son impact sur le marché de l’emploi ne seront certainement pas négligés.

En attendant le contenu exact des textes, que faire ?

C’est certainement le segment étroit des résidences secondaires de prestige qui risque d’être affecté par cette nouvelle donne, en particulier celles qui excédent le million d’euros. Une évaluation précise du prix de ce type de bien est donc impérative, si leur détenteur envisage une cession.

A minima une réflexion, éventuellement élargie à l’ensemble du cercle familial, serait utile à ce stade, pour connaître le point de vue de chacun, permettant ainsi d’évaluer la pertinence d’une transaction (à titre onéreux ou gratuit). 

En l’état, le nouvel impôt se traduirait par l’exonération pour bien des contribuables : un pari de début de mandat qui peut se transformer en boulet. Un exemple un peu caricatural pour illustrer les conséquences de cette réforme, prenons un patrimoine taxable de 5 millions d’euros :

• dans un cas, il est totalement investi en immobilier : l’ISF due = IFI soit 35 690 €
• dans le second largement diversifié ( 80 % sur actifs financiers et en résidence principale de 1 428 000 €) soit : IFI de zéro, économie de 35 690 €

C’est donc le degré de diversification d’un patrimoine qui déterminera son assujettissement au nouvel impôt sur le patrimoine.

Une chose est sûre : avant d’envisager quelques montages audacieux que ce soient, une posture expectative est recommandée. Gare à la réaction des législateurs, habillement aiguillé par l’administration vers des failles que ce nouvel impôt ne manquera pas de faire jour (comme tous impôts d’ailleurs). La réaction sera d’autant plus vive lorsque l’astuce se démocratisera et deviendra trop coûteuse pour les finances publiques. Attention aux stratégies  trop simplistes qui peuvent n’être que des solutions transitoires non pérennes dans le temps.

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