Alter finances
La Loi de Finances 2019 a voté le Dispositif fiscal DENORMANDIE. Celui-ci porte sur l'acquisition de bien immobilier dans l'ancien au centre des villes moyennes.
Un décret est paru le 26/03/2019 précisant les communes et les travaux éligibles au nouveau dispositif.
Un décret est paru le 26/03/2019 précisant les communes et les travaux éligibles au nouveau dispositif.
Quel est l'objectif du dispositif fiscal DENORMANDIE ?
Du nom du ministre du Logement qui porte la loi, Julien DENORMANDIE, ce nouveau dispositif est destiné à l’investissement immobilier dans l’ancien. Il s’agit plus précisément d’une aide fiscale portant sur la totalité de l’acquisition et des travaux de rénovation effectués dans le bien immobilier situés dans l’une des villes éligibles.
Le but est de revitaliser les centres – villes des communes qui en ont le plus besoin, avec un parc de logements de qualité, permettant de réoxygéner les villes moyennes.
Ce dispositif ayant comme cibles les centres des villes moyennes, les prix de l’immobilier sont encore plus attractifs que les grandes métropoles françaises (où le marché immobilier y est en hausse constante).
Il existe donc de nombreuses opportunités sur le marché immobilier tout en profitant :
- D'un prix d'acquisition attractif,
- Des taux d'intérêt de prêt immobilier toujours au plus bas.
A qui est destiné le dispositif fiscal DENORMANDIE ?
Vous pouvez bénéficier de ce dispositif dans le cas où :- Vous achetez un bien à rénover dans un des centres-villes qui sont éligibles au dispositif,
- Vous souhaitez mettre un bien en location nue pour une longue durée (sur une période de 6, 9 ou 12 ans).
| Durée de location | Réduction d'impôt octroyé (Sur le montant investi) |
| 6 ans | 12 % |
| 9 ans | 18 % |
| 12 ans | 21 % |
La réduction d’impôt s’applique aux contribuables fiscalement domiciliés en France au moment de l’investissement ou de la rénovation.
D’ailleurs, l’avantage fiscal octroyé ici étant une réduction d’impôt, il est donc nécessaire que votre impôt soit supérieur à la réduction fiscale accordée pour profiter pleinement du dispositif. Les contribuables ciblés sont ceux ayant un Taux Marginal d’Imposition supérieur ou égal à 30%.
Plan - Zones géorgraphiques concernées par le dispositif DENORMANDIE :
Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier de l'avantage fiscal octroyé par le dispositif DENORMANDIE?
- Les travaux doivent représenter 25% du coût total de l’opération. Par exemple, pour l’achat d’un logement de 150 000 euros, il doit y avoir en plus 50 000 euros de travaux. Ils doivent servir soit à améliorer la performance énergétique du logement (au moins 30%) ; soit représenter 2 types de travaux parmi les 5 suivants : isolation des combles ; isolation des murs ; isolation des fenêtres ; changement de production d’eau chaude ; changement de chaudière.
- Le plafond des dépenses pris en charge est de 300 000 €, et l’investisseur est limité à 2 opérations par an.
- Les loyers pratiqués sont plafonnés afin de mettre sur le marché un parc immobilier ayant une offre de logements abordables. Le locataire devra lui aussi respecter des conditions de revenus et de ressources, selon la composition du ménage et en fonction de la zone à habiter, pour bénéficier du dispositif.
- Le logement devra également être la résidence principale du locataire, et ce dernier pourra être un ascendant ou descendant de l’investisseur.
Donation d'un bien béneficiant d'une réduction d'impôt Denormandie :
Dans la pluspart des cas, une transmsision à titre gratuit entraine la déchéance des dispositifs de défiscalisation immobiliére en cours en pleine ou en nue propriété.
Dans le cadre d'un investissement immobilier défiscalisant
Une analyse dispositif par dispositif s'avére obligatoir afin de cerner les conséquences d'une donation d'un bien immobilier objet de la défiscalisation. ces dernier ont souvent des obligations :
- Engagement de conservation: L'octoire d'une réduction d'impôt est souvent suboordonnée à un engagement de conservation dans la pluspart des cas neuf ans proporgeables une ou deux fois. Ce qui explique que nombre d'entre eux interdisent toute forme de mutation encours d'appliaction du dispositif.
- La donation entraine alors le non respect de cette obligation en cours d'engagement; le donateur voit dans ce cas, son impôt sur les revenus de l'année au cours de laquelle la donation est faîte majoré de la totalité de la réduction obtenue ( voir BOI 360-40-50)
- Si le bien immobilier résulute d'une inscription ou classement en monument histrorique relevant d'un régime de faveur : permettant au redevable de déduire l'intégralité des travaux de son revenue global (intérêts d'emprunt inclus). A l'ensemble des propriétaires prenant l'engagement de conservation du dit bien pendant 15 ans; une tolérance admintrative permet l'acte à titre gratuit sans remise en cause de la 'avantge fiscal si le donataire repren à son compte l'angagement de conservation.
Donation de la nue propriété
L'analyse est identique à la transmission en pleine propriéte d'un bien lorsque ce dernier fait l'objet d'un engagement de location. il existe cependant une exception à cette condition impérative dans le cadre d'une sucession lorsque la quôte part indivise demenbrée est dévolue au conjoint survivant en fonction de l'option choisie (entérinant alors la reprise de l'engagement initial).
Transmision d'un bien dans le cadre d'une plannification familliale
Le code civil offre bien des solutions pour transmettre son patrimoine, certains mécanisme traditionnels avec des dégrés de complexité variables offrent la possibilités de conjuger transmision et réduction d'impôts sur le revenu.
Stratégie de transmission compatible avec une donation d'un bien sous dispositif défiscalisant
N’hésitez pas à contacter l’un de nos conseillers si vous avez des interrogations à ce sujet.