LMNP et SSI (ex RSI) : Tout ce qu'il faut savoir en tant que saisonnier ou professionnel !

Location meublée courte ou longue durée : les saisonniers et les professionnels soumis aux cotisations sociales ?

La location meublée non professionnelle (LMNP) est une option intéressante pour les loueurs qui souhaitent compléter leurs revenus. Cependant, leurs revenus locatifs peuvent être soumis aux cotisations sociales si la location effectuée est une location dite saisonnière (c'est à dire que la location ne concerne pas la résidence principale des locataires) ou lorsque le loueur est considéré comme un professionnel (et donc il effectue de la location meublée professionnel (LMP) !

Nature d'activité :

Si juridiquement la location meublée est une activité civile, elle relève fiscalement d’une activité commerciale. On distingue alors deux statuts  fiscaux : le LMP (location meublée professionnelle) et le LMNP (location meublée nonprofessionnelle).

Dans le cadre d’un bail de location meublée, le propriétaire doit déterminer s'il effectue de la location saisonnière (de courte durée) ou de la location classique. S'il effectue de la location saisonnière (un meublé de tourisme par exemple qui a vocation a accueillir une clientèle de passage uniquement) alors le loueur meublé pourra être redevable de cotisations sociales s'il réalise plus de 23 000€ de recettes (même s'il reste aux yeux de la loi un loueur meublé non professionnel). S'il est considéré comme professionnel, il sera également redevable des cotisations sociales. 

Le LMNP et les cotisations sociales

Dans le cadre de la location meublée non professionnelle, il existe un certain nombre de cotisations à payer, notamment la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) et la Contribution Économique Territoriale (CET). Ces cotisations sont calculées en fonction de l'activité et le chiffre d'affaires réalisés par le loueur meublé. 

À RETENIR : 

Depuis le 1er janvier 2020 il n’était plus possible de choisir entre le statut de LMP et LMNP d’un point de vue fiscal. C’est-à-dire qu’avant cette date, l’inscription au RCS permettait de choisir d’être un LMP et a contrario, ne pas s’inscrire au RCS permettait de conserver le statut de LMNP. 

Depuis le 01/01/2020 vous serez considéré comme un LMP dès que vos recettes dépassent 23 000 € (et que ces sommes excédent les autres revenus professionnels de votre foyer). 

Très bientôt, il sera impossible de choisir entre ces deux statuts d’un point de vue social également.
En effet, vont devenir LMP socialement (et donc être redevable de cotisations sociales) les loueurs dont les recettes annuelles sont > à 23 000€ et à l’ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal ainsi que les loueurs saisonniers dont les recettes dépassent ce seuil. 

Cette harmonisation fiscale et sociale a pour conséquence de réduire les personnes qui échappaient encore à cette qualification, et donc une plus grande catégorie de loueur seront redevables de cotisations sociales au titre de leurs revenus locatifs. Egalement, si vous êtes redevable de cotisations sociales, un forfait de base peut vous être demandé. 

Comment déclarer son statut LMNP?

Pour déclarer son statut LMNP il est nécessaire et obligatoire de déclarer son début d'activité. La démarche s'effectue sur le site de l'INPI et le Guichet Unique. Nos équipes sont présentes pour vous accompagner dans ces démarches.

Lorsque l’on souhaite investir dans des locations meublées non professionnelles (LMNP), il est important de connaître les régimes fiscaux applicables. La déclaration et le paiement de l'impôt se font soit via le régime du micro-BIC, soit via le régime du réel. 

Quand déclarer son bien en LMNP ?

La location meublée non professionnelle (LMNP) est une activité qui consiste à louer un bien immobilier meublé à des particuliers. Pour pouvoir bénéficier de la déclaration LMNP, l'investisseur doit remplir certains critères et respecter certaines conditions, notamment en ce qui concerne la déclaration de son début d'activité. 

Egalement, il est nécessaire de déclarer, lors de la période fiscale, les revenus issus de cette location. Vos revenus seront déclarés soit au régime micro BIC soit au régime réel des BIC. 

Quel régime d'imposition pour LMNP  ?

Les revenus issus d'une location meublée non professionnelle (LMNP) sont imposés selon le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Les plus-values réalisées à la suite de la cession des actifs sont imposées selon le régime des plus-values immobilières des particuliers. 

Quels sont les 2 régimes fiscaux possibles en lmnp ?

En LMNP, il est possible de choisir entre deux régimes fiscaux : le régime micro BIC ou le régime réel. Le premier est plus simple à gérer et à déclarer, mais il ne permet pas de déduire les charges réelles et les amortissements. Le second est plus compliqué à gérer, mais il permet de bénéficier de plus d’avantages fiscaux, notamment en matière de charges et de déductions. Le choix de l’un ou l’autre régime dépend de l’activité et des objectifs du propriétaire. 

Conclusion : 

Les deux régimes, LMP et LMNP peuvent être redevables de cotisations sociales. Cela va dépendre de la nature de l'activité (du montant des revenus locatifs, du type de location (saisonnière), mais également du montant des recettes locatives vis à vis des revenus professionnels du foyer fiscal. 

Prélèvements sociaux revenus location meublée non professionnels :

Dans le cas général d'une location meublée classique de longue durée (locataire qui fait du bien sa résidence principale), le propriétaire loueur sera soumis aux cotisations sociales au taux de 17,2%. Une fraction de cette somme sera déductible l'année suivante (une part de CSG déductible).

LMNP et URSSAF :

Et oui, un LMNP peut devoir des cotisations sociales à l'URSSAF s'il effectue de la location saisonnière et que ces revenus locatifs annuels sont supérieurs à 23 000€. 

Le seuil de 23000 euros :

C'est le montant, pour le LMNP en location saisonnière, à ne pas dépasser s'il ne souhaite pas être redevable de cotisations sociales.

Affiliation SSI (es RSI) ?

Lorsqu'un contribuable déclare plus de 23 000€ de recettes locatives en activités saisonnières, les informations sont remontées à l'URSSAF pour déclencher l'inscription et le paiement des cotisations sociales. 

Quelles sont les 2 conditions qui font passer du statut LMNP au LMP ?

Si vous déclarez plus de 23 000€ de recettes et que ces recettes sont supérieures à 50% des autres revenus professionnels de votre foyer fiscal, alors, vous serez considéré comme un LMP (Loueur Meublé Professionnel). 

Attention, sans être LMP, vous pouvez être redevable de cotisations sociales (si vous dépassez le seuil en effectuant de la location saisonnière : location dont le bien n'est pas la résidence principale).

Egalement, être LMP ne veut pas dire que vos biens immobiliers sont considérés comme des actifs professionnels (pas d'exonération d'IFI).