Crédits immobiliers plus que le taux ou sa durée maintenant l'important devient son accès

Quels sont les critères d’octroi de prêt introduits par cette nouvelle norme ?

• Un taux d’effort maximal des emprunteurs immobiliers à 35 %,
• Une maturité maximale de 25 ans, qui peut être augmentée de deux ans de différé d’amortissement uniquement lorsque la date d’entrée en jouissance est décalée,

Existe-il des exceptions à cette nouvelle règle ?

Ces critères doivent être respectés par les organismes de crédit sur leur « production », c’est-à-dire sur le total des nouveaux crédits immobiliers accordés durant un trimestre écoulé (trimestre civil). Il s’agit donc d’un contrôle global à postériori sur l’ensemble des prêts accordés durant la période.

Une « marge de flexibilité » est instaurée, permettant à 20 % de la production nouvelle de ne pas répondre à ces critères (hors renégociations, rachats et regroupements de crédits).

A l’intérieure de cette exception, 80 % devront concerner des acquisitions de résidence principale dont 30% seront destinées au primo accédants.

Sachant qu’un primo accédant est défini comme « toute personne qui entame sa 1^ere accession à la propriété », il s’agit des personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années.

Quels sont les crédits concernés par ces mesures de cantonnement ?

Il s’agit des crédits suivants :

• Les « crédit immobiliers », au sens de l’article L.313-1 du code de la consommation, consentis à des personnalités juridiques ou des biens localisés sur le territoire français,
• Les prêts liés à des opérations de réparation, d’amélioration ou d’entretien et de construction s’ils sont garantis par une hypothèque, par une autre sûreté comparable sur les biens immobiliers à usage d'habitation.

Comment est calculée la limite d’octroi des prêts ?

Elle est égale à 35 % des revenus annuels de l’emprunteur.

Les revenus pris en compte sont :

=> Le revenu annuel, qui correspond au revenu net avant impôt du foyer fiscal : il s’agit du revenu net imposable récurrent (hors abattements fiscaux),

=> Les revenus fonciers, pris en compte avant abattements et charges.

Attention, ces définitions n’interdisent nullement les établissements de crédit à appliquer des mesures plus prudentes ou la prise en compte des projections financières futures (recettes prévisionnelles).

D’autres ressources financières peuvent également être intégrées comme les éventuels crédits d’impôts (Pinel par exemple).

Comment est calculé le taux d’effort ?

Il s’agit d’un ratio : Taux d’effort = charges annuelles de tous les emprunts / revenus annuels.

La notion de charges annuelles d’emprunt correspond à la somme des dépenses liées au remboursement du capital augmenté des intérêts et des primes d’assurances. Les décaissements retenus sont ceux de l’ensemble de période de remboursement ramené à douze mois.

Quelle est la durée maximale des nouveaux prêts immobiliers ?

La durée initiale du remboursement du capital emprunté est limitée à 25 ans. Il est toutefois possible d’étendre cette durée de deux ans par un différé d’amortissement notamment :

• Dans le cadre d’une acquisition en VEFA, de promotion ou construction de maison individuelle,
• Dans le cadre de travaux dont l’enveloppe représente à minima 25 % du cout total de l’opération d’acquisition à savoir extension de surface habitable rénovation thermique par exemple.