Covid - 19 : Déroulement des baux commerciaux pendant la crise sanitaire

Les mesures administratives de fermeture des lieux accueillant du public ont été accompagnées par d’autres dispositions relatives au déroulement des baux commerciaux.

Que prévoit l’ordonnance du 25/03/20 ?


Le texte du gouvernement ne traite que les conséquences du défaut de paiement des loyers et des charges en se concentrant uniquement sur les entreprises qui répondent à l’un des critères suivants:

 

  • Avoir débuté son activité avant le 01/02/20, sans être liquidation au 01/03/20
  • moins de 10 salariés,
  • chiffre d’affaire < à 1 millions d’euros
  • bénéfice de l’exercice précèdent inférieur ou égal à 60 000 €
  • ne pas être contrôlée par une société commercial (les groupes sont exclus).

Le preneur éligible ne se trouve donc que protégé que les pénalités éventuelles prévues au contrat de bail :

  • Clauses résolutoires
  • Clauses pénales
  • Astreintes, déchéance etc.

Et ce même deux mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire (soit à minima le 23 juillet 2020). Le texte entretien un certain flou sur le mécanisme par lequel le preneur restitue les loyers et charges ainsi reportés.

Le report de paiement doit donc être établi par un accord entre locataire et bailleur.

Quelles sont les modalités pratiques de ce report ?


Le report ne vaut que jusqu’à la fin du confinement, il faut donc s’entendre concrètement avec son bailleur sur un étalement des loyers sur plusieurs mois les tribunaux accordent en général des reports de loyers jusqu’à 24 mois).

Si les difficultés sont antérieures au début de la crise sanitaire, rien n’est prévu par les textes. Le bailleur peut donc refuser tout report ; mais là encore la logique voudrait que les arriérés de loyers soient analysés dans leur globalité.

 Que peut-on envisager sur l’exécution des baux commerciaux ?

L’annulation pure et simple est évidement dans tous les esprits, il est vrai que l’impossibilité de travailler constitue un argument qui plaide en ce sens.
C’est une analyse de chaque situation qui prévaut aujourd’hui.
En fait, cette période ouvre la voie à la négociation pour plusieurs raisons :
  • Les tribunaux à l’arrêt vont mettre du temps à refonctionner normalement, donc les délais pour toute prise de décision vont évidemment s’allonger imposant une négociation bien en amont (prévue par le contrat ou par le droit des sociétés en difficulté).
  • Par la bonne foi nécessaire à toute exécution des contrats, chacune des parties au contrat devant faire de son mieux pour assurer sa continuité.

Seul un changement des facteurs de commercialité d’exploitation du local pourra justifier une renégociation globale des termes du contrat (dans ce cas le bailleur peut logiquement participer à l’effort de redressement dans la mesure de ses moyens).

Une bonne négociation repose sur des ingrédients essentiels :
  • La transparence, l’entrepreneur en est tenu (si l’entreprise se trouve en situation de cessation de paiement).
  • Le principe d’équilibre ou de symétrie, les efforts demandés ou consentis doivent l’être à la mesure de ses moyens.

Les parties doivent établir leur besoin de trésorerie d’une manière précise afin d’anticiper aux maximum une situation qui reste toujours très confuse et dont les conséquences restent encore à ce jour difficiles à cerner.

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