AirBnB à Bordeaux, les formalités à connaître pour sa résidence secondaire

Vous souhaitez louer votre résidence principale ou secondaire via AirBnB ? Avant de vous lancer, prenez le temps de bien vous informer sur la législation en vigueur et les différentes formalités à connaître. Dans cet article, nous vous donnons tous les conseils nécessaires pour réussir votre meublé de tourisme avec la célèbre plateforme de location courte durée.

Que dit la loi Elan de 2018 ? 

Avant elle, la Loi ALLUR avait déjà mis en vigueur une réforme d'ampleur. La loi Elan impose aux propriétaires de résidences secondaires Airbnb de déclarer leurs revenus et de respecter un plafond maximal de nuitées. Cette loi est à l'origine du bail de mobilité que l'on détaille plus bas, elle encadre le phénomène de généralisation des locations Airbnb. En effet, les propriétaires ont bien compris qu'il était plus intéressant pour eux de louer leur bien sur Airbnb plutôt que de le louer à l'année, ce qui rend le marché locatif tendu.  La loi de 2018 instaure bien d'autres règles afin de simplifier les normes, 

Attention à respecter certaines formalités obligatoires !

La location saisonnière ou touristique pour des courtes durées via des plates-formes en ligne comme Airbnb est séduisante pour vous constituer une source de revenus complémentaires ou financer vos prochaines vacances. Cette solution, moins contraignante que la location nue est surtout plus rentable. Et pour les locataires, c’est une alternative très intéressante par rapport à l’hôtellerie traditionnelle.

Mais attention de respecter les règles établies pour une location réussie !

Quels sont les logements concernés ?

• Votre résidence principale 

Attention à ne pas dépasser 120 jours de location par an et 90 jours maximum par un même locataire. 

• Votre résidence secondaire

La location saisonnière des résidences secondaires est aujourd'hui strictement encadrée à Bordeaux et requiert une déclaration en mairie ainsi qu’un changement d’usage. La location saisonnière sera considérée comme une activité commerciale et sera soumise à compensation, c’est-à-dire en la transformation en logement d’un local existant qui se trouve dans la même zone que le bien transformé en meublé de tourisme. La transformation du local d'habitation en un meublé de tourisme va retirer ce bien du marché locatif ce qui va tendre ce même marché. Ainsi :

• Si le bien concerné par le changement d'usage est situé dans une zone A, alors le local qui sera transformé en local d'habitation devra être situé dans la zone A ;
• Si le bien concerné par le changement d'usage est situé dans une zone B, alors le local qui sera transformé en local d'habitation devra être situé dans la zone A ou B ;
• Si le bien concerné par le changement d'usage est situé dans une zone C, alors le local qui sera transformé en local d'habitation devra être situé dans la zone A, B ou C ;

Nous vous déconseillons de louer via Airbnb votre résidence secondaire si celle-ci est située à Bordeaux. Attention, des restrictions s’appliquent également dans d’autres villes. 

Les propriétaires qui souhaitent mettre en location leur maison secondaire sur Airbnb doivent respecter les règles et les lois de la commune où elle se trouve.

Quelle durée ?

La location de sa résidence principale est possible pour de courtes périodes (journée, semaine ou mois), cependant chaque séjour ne peut pas dépasser 90 jours pour un même locataire et au maximum 120 jours / an.

Comment louer plus de 120 jours votre résidence principale ?

Grâce à la loi ELAN, vous pouvez louer une chambre de votre logement au-delà du quota de 120 jours par an. En effet, tant que vous êtes dans votre logement lors de la mise en location d'une chambre, aucune journée ne sera décomptée. 120 jours en mois cela correspond à environ 4 mois de location sur l'année. 

Comment louer son bien sur Airbnb ?

Les démarches à effectuer 

Pour la résidence secondaire :

Pour louer une résidence secondaire sur Airbnb, vous devez remplir une procédure spécifique, notamment pour les documents administratifs et les informations sur votre logement. Attention pour louer sa résidence secondaire située à Bordeaux, vous devez vous plier aux règles de la compensation. 

Vous devez déclarer votre logement à la mairie de Bordeaux conformément à la législation sur les locations saisonnières. Pour cela, vous devez effectuer une télédéclaration en créant un compte hébergeur sur le site de la mairie de Bordeaux, vous recevrez ensuite le numéro d'enregistrement qui doit figurer sur vos annonces. Cette mesure permet de garantir une traçabilité des locations saisonnières dans la ville de Bordeaux et ainsi éviter les abus et les nuisances pour les habitants de la ville.

Pour la résidence principale :

A Bordeaux, la location de la résidence principale entière ou partielle (chambre…) à une clientèle touristique pour une courte durée est soumise à l’obtention d’un numéro d'enregistrement délivré par la Mairie lors de la déclaration. Ce numéro à 13 caractères devra par la suite figurer dans vos annonces en ligne.

Le non-respect de cette déclaration vous expose à des amendes pouvant aller jusqu’à 50 000 € au civil et 80 000 € au pénal. Bordeaux Métropole a mis en place un portail Internet dédié : https://taxedesejour.bordeaux-metropole.fr/

Vous devez également remplir le formulaire pour déclarer votre début d'activité (Cerfa P0i, P2P4i suivant votre situation) et le remettre au Greffe du Tribunal de Commerce de Bordeaux ou au Centre des Impôts. Ce formulaire vous permet d’obtenir un numéro de SIRET, et donc de déclarer votre activité. Vous devez effectuer cette formalité avant le début de la location. Cette procédure s'effectue depuis 2023 via le portail de l'INPI et le guichet unique. 

Comment optimiser sa location ?

Le loyer va dépendre de l’emplacement, de la saison, de la superficie et du confort du logement. Dans un marché très concurrentiel, le prix est un critère déterminant pour les voyageurs avec l’emplacement géographique.

Il ne faut pas hésiter à faire varier vos tarifs en fonction des périodes les plus demandées (congrès, évènement culturel ou sportif …). La valeur de votre logement peut exploser lors de gros évènements, cela va sûrement être le cas pendant les Jeux Olympiques de Paris 2024.

Quelle fiscalité ?

Le propriétaire loueur sera soumis au régime micro BIC si ses revenus annuels issus de la location de sa résidence principale ne dépassent pas 70 000 €, au-delà, c’est le régime réel qui doit s'appliquer.

Attention, suivant votre situation matrimoniale, le régime réel peut s'appliquer de plein droit. Nous vous conseillons de vous faire accompagner pour le choix du régime fiscal de votre location meublée. Contactez nous !

Au régime micro, il profitera d'un abattement de 50 % sur les recettes encaissées et sur ces 50 %, le contribuable doit s'acquitter des prélèvements sociaux (17,2 %) et de l’impôt sur le revenu au taux correspondant à sa tranche d’imposition.

Il est également possible de faire classer son meublé de tourisme, et de bénéficier ainsi d'un abattement de 71% (sous condition). 

Comment ne pas payer d'impôts avec Airbnb ?

Les revenus annuels issus de la location de votre logement sont exonérés de l'impôt sur le revenu s'ils sont inférieurs à 760 €.